上海商业地产的是税费怎样算?
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解决时间 2021-02-04 02:12
- 提问者网友:世勋超人
- 2021-02-03 12:42
上海商业地产的是税费怎样算?
最佳答案
- 五星知识达人网友:轻雾山林
- 2021-02-03 14:11
这是以前做的时候记的,而且各个交易中心也有些差异。现在不敢确定,最好去交易中心确认,
土地增值税:转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额
增值额=收入额-扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额
小于等于50%,税率为30%
大于50%小于等于100%时税率为40%,
大于100%小于等于200%时,税率为50%,
大 于200%,税率60%;
由卖方承担(仅适用于法人售房及个人出售非居住用房及花园住宅)
计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
个人出售自有住房取得的所得,应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。
土地增值税:转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额
增值额=收入额-扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额
小于等于50%,税率为30%
大于50%小于等于100%时税率为40%,
大于100%小于等于200%时,税率为50%,
大 于200%,税率60%;
由卖方承担(仅适用于法人售房及个人出售非居住用房及花园住宅)
计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
个人出售自有住房取得的所得,应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。
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- 1楼网友:从此江山别
- 2021-02-03 15:47
财政部、国家税务总局2016年3月24日对外公布的营改增全面推开细则显示,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税; 公告自2016年5月1日起施行。 商业地产交易时产生的税费太高,阻止了很多资本介入商业地产。根据规定,在商业地产交易时,除了买方需要缴纳的3%契税外,卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收,则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等,合计为成交价的45.6%;如果按照差额征收,则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、30%-50%的土地增值税等,合计为差额价的55.6%-75.6%。
个人名义购买
以个人名义购买商用物业和以企业名义购买商用物业,所产生的税种和税率有相应差别:以个人名义购买,物业持有期间不产生税费,企业购买则需要缴纳土地使用税及房产税;
个人名义购买后,再次出售时,提供发票按差额征收相关税费,不提供发票按全额征收相关税费;其中,土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收:(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。公司名义购买
以公司名义购买,可作为公司固定资产核算,每年可以计提折旧,持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税,但公司可以少缴纳企业所得税,两边税负可以形成对冲,企业在持有环节税负较低。如果房产不进行二次交易、过户,税负成本较相对较低,适合自用型企业;
例如:公司持有2000万物业自用,每年需要缴纳房产税2000*70%*1.2%=16.8万;若采用直线法折旧,折旧年限为20年,每年可以折旧2000/20=100万;那么该公司企业所得税=(收入-扣除项目)*25%,每年100万的折旧额算在扣除项目中,那么该公司每年可以少缴纳企业所得税100*25%=25万;
此外,以企业名义购买商用物业,当企业出现亏损或破产清算,公司名下房产要将用于偿还债务;如果购买物业的企业股东为多个,后期则可能涉及股东之间的份额划分。
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