后营改增时代不动产评估结果包不包含增值税探讨

后营改增时代不动产评估结果包不包含增值税探讨

应该根据实际需要来考虑包不包含增值税。
一 、营改增后房地产评估结果是否包含增税
对于一般企业来说，“营改增”后，直观来看可能是对两个税种产生直接影响：一是引起购买房地产的增值税一般纳税人当期应纳增值税减少，二是引起当期应纳所得税增加。这一减一增看似简单，对于模拟市场交易行为进行估算定价的评估来说，实际带来较大影响。

对于评估活动来说，首先应明析评估对象价值定义或价值内涵，价值内涵确定往往会对评估参数选择和评估结果产生相应的影响。目前，业内有评估从业认为营改增后房地产的评估结果是不应包含相应增值税的。主要理由有：

1.增值税为价外税，不应混淆在评估价值中，因此评估结果应不包含增值税。

2.国际上已实行增值税税制成熟的国家，当地评估行业通常的做法是评估中采用的数据参数均不包含增值税，因此其对应价值内涵也自然不包含增值税。

3.从会计角度来看，增值税在会计科目中单列，并不含在投资性房地产、固定资产等科目中。

因评估结果是否包含增值税，对于评估技术路线，各种评估方法参数的确定均很可能存在重大的差异。故明确评估对象的评估价值是否包含增值税就显得尤为重要。

二、评估结果是否包含增税判断

营改增后，房地产评估中的相应增值税是否包含在评估价值中，这个问题不仅是个评估理论上的问题，而且也是评估实际操作的具体问题。该问题本身涉及评估和税收两大领域，情况颇为复杂。评估丝认为是否包含增值税要结合产权人（纳税主体）、评估目的和评估结论等的相互关系进行综合考虑。不能一概而论，要视具体经济行为，根据评估目和评估范围来进行分析。此外还需说明的是评估价值含不含增值税指的是销项税额，并不是实际应纳增值税额。
1.单项或部分房地产评估中对增值税的考虑
对单项或部分房地产的评估，要结合评估目的等具体情况不同分别加以判断确定，以避免重复计或少计增值税。
1.以出售、转让为目的的房地产评估，增值税虽属价外税，但从房地产交易表形情况来看较为特别，站在房地产开发商角度来看，其销售价格表现形式不论销售对象是一般纳税人或个人均是一致的，即通常为含增值税价格，增值税具有价内化明显特征，市场价值一般可理解为含增值税价格。因此从公平交易和交易支付的习惯情况看，以出售或转让为目的的房地产评估价值应包含相应的增值税。
2.以投资为目的的房地产评估，价值的内涵一般是房地产的市场价值，投资房地产的评估价值也应包含相应的增值税。

3.以课税为目的的房地产评估，一般房地产的评估价值不应包含相应的增值税。当然最终计税方式确定和报告使用人为税务部门，因此是否含增值税均应在报告中予以明确说明。

4.以抵押为目的的房地产评估，宜区分抵押权设立和抵押物的处置两个不同阶段分别考虑其评估价值的增值税问题。

抵押权设立时的房地产评估时，有评估师认为“税收优先于抵押担保债权”，抵押评估应遵循谨慎原则，故抵押价值应不含增值税。评估丝认为抵押权设立环节评估，抵押价值可以含相应的增值税，因现实情况是抵押权人在确定贷款额度是均会在贷款成数中作出相应考虑。当然在抵押物处置阶段的房地产评估，评估价值则一般不应包含相应的增值税。

2.企业价值评估中涉及的房地产评估中对增值税的考虑

在企业价值评估中，评估对象是股东全部权益价值、股东部分权益价值或企业整体价值，对企业所占有的部分房地产（可能是投资性房地产或固定资产）的评估价值并非一定是房地产的市场价值。

被评估企业为一般纳税人的，评估结果一般应不包含增值税，或者需要测算得到包售增值税的市场价值的基础上扣除相应增值税，因该增值税可能在企业其他资产中已经反映可以用来抵扣，也可能是在以前会计期间已经在销项税中抵扣。

被评估企业为小规模纳税人的，由于购置房地产核算价格是含税价，其包含的增值税也不能在销项税中抵扣，自建形成的房产也是按含税价的形式存在，因而评估价值含增值税。

3.其他注意事项

评估测算时，可直接采用不同评估方法测算出含增值税评估值，如确定评估价值内涵为不含增值税，则最终需在评估值中予以扣除。也可直接建立在不含增值税前提测算模型，最终评估值即为不含增值税结果。

需要提醒的是，不管评估结果含不含增值税，建议都应在评估报告中予以说明，以免报告使用人使用时存在误解而引起不必要麻烦。