投资性房地产计量模式的变更

投资性房地产计量模式的变更中，分三个步骤：1，将投资性房地产账面价值调整回初始价值 2，将初始价值调整为变更日当年年初的公允价值，借“投资性房地产-公允价值变动”，贷“利润分配” 3，将变更日当年年初的公允价值调整为变更日的公允价值，
请问：第2步骤中，贷方为什么记利穿盯扁故壮嘎憋霜铂睛润分配？第2、3步骤为什么要分开而不能一步到位？谢谢！

对已采用成本模式计量的投资性房地产进行公允价值模式计量转换时，应当以转换日投资性房地产的公允价值作为入账价值，公允价值与账面价值的差额，记入“资本公积--其他资本公积”。具体处理如下：

对你的第一问的回答：
2009年2月1日：
借：投资性房地产--成本（公允模式） 9500
投资性房地产累计折旧 270
贷：投资性房地产--成本（成本模式） 9000
资本公积---其他资本公积 770

对你第二问的回答：
你的问题与条件有矛盾：无法给你准确回答。你的题中说到2007年开始已对外出售了，用得就是成本模式，那第二问又问，满足成本模式条件是指得是什么呢？
如果说09年以后，又满足成本模式了，想转回成本模式的话，这是万万办不到的，会计准则...对已采用成本模式计量的投资性房地产进行公允价值模式计量转换时，应当以转换日投资性房地产的公允价值作为入账价值，公允价值与账面价值的差额，记入“资本公积--其他资本公积”。具体处理如下：

对你的第一问的回答：
2009年2月1日：
借：投资性房地产--成本（公允模式） 9500
投资性房地产累计折旧 270
贷：投资性房地产--成本（成本模式） 9000
资本公积---其他资本公积 770

对你第二问的回答：
你的问题与条件有矛盾：穿盯扁故壮嘎憋霜铂睛无法给你准确回答。你的题中说到2007年开始已对外出售了，用得就是成本模式，那第二问又问，满足成本模式条件是指得是什么呢？
如果说09年以后，又满足成本模式了，想转回成本模式的话，这是万万办不到的，会计准则规定，成本模式可以转换为公允价值模式，但是公允价值模式是绝对不能转换为成本模式的。

你也可以将题目补充或修改后通过我，或通过“hi”直接向我进一步提问！
这样可以么？

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 投资性房地产的后续计量，通常采用成本模式，只有在满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。企业应当按照投资性房地产类别和项目进行核算。 （一）采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。 （二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理 1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 2. 将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记本科目（成本）， 原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务成本，借记的“资本公积—其他资本公积”科目，贷记的“其他业务成本”科目。 将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时，转换日公允价值小于账面价值的，按其差额，借记公允价值变动损益科目；转换日公允价值要大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置的时候，因转换计入资本公积部分应转入当期的其他业务成本，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。 3. 投资性房地产进行改良或装修时，应按该项投资性房地产的账面余额，借记“在建工程”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动）。 4.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。 5. 将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 6. 出售投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款” 等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目、贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。 本科目期末借方余额，反映企业投资性房地产的价值。