超市电损与物业管理费问题

各网友及同行们：

我公司在某县城租赁了5000平米的房屋开超市，现我方遇到一个问题，物业方自开业（2007年10月）到现在收到我方的电费为1.38元/度，但供电局的发票上是1.077/度。高出的0.31元物业方称是电损、设备维护、人员工资等。同时我方缴纳0.5元/月/平方的物业管理费。根据物管费的规定：
“物管费全称是物业管理费。
物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费，简称物管费。
物业管理费一般由以下一些项目构成：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。
我方是否不应该缴纳多出的0.31元/度，物业方是违犯规定或是违法。经过多次的协商一直未得到解决，此事我们该如何做？请行家或专家给点意见和建议。

内行人回答：
你首先再协商，协商不成向当地物管部门投诉，保存好有关票据，数额特别巨大时可起诉物业公司。

首先可以肯定，物业公司的做法是违法的。根据发改委＜物业服务收费管理办法＞第十七条之规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”很明显，物业公司不能多收你的费用。
但还有物殊的情况：1、不知道当地政府部门规定的商业用电价格是多少？如果供电部门规定的商业用电价格是1.38元/度的话，你还是应该按1.38元/度交。发票上的价格也许是供电局给物业的补贴。2、你家的电表是否已经过户到业主的名下？如果你家的电表过户到业主名下，物业公司现在收取电费是标准的代收代缴费用，应按政府部门规定的标准收取。如果电表没有过户到业主名下或者无法过户的业主名下（牵涉到供电设备产权问题会出现这种情况），物业公司的收费标准是否合理还没有定论，但我觉得是合理的。
但不管怎样，物业公司解释的多出费用含设备维护、人员工资等，明显不符合法律规定。正如你所说，设备维护、人员工资是包含在物业费中的。

各分表的数据与总表核对，相差的数据就是总的电损（水损），然后计算分摊各分户应该负担的电损（水损。 　　物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。 　　商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成： 　　(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施物业管理费等。 　　(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 　　(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。 　　(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。 　　(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。 　　(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 　　(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 　　(8)公共区域植花、种草及其养护费用。 　　(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 　　(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 　　(11)节日装饰的费用。 　　(12)管理者酬金。 　　(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 　　(14)公共电视接收系统及维护费用。 　　(15)其他为管理而发生的合理支出。 　　另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留最终解释权。

你们是不用多交那0.31元的。因为物业管理法规定物业管理企业是没又权利想业主多收水电费用的。水电都是终端收费的，物业管理企业这能和电业局来协商从中收取一些利益的！企业没有权利想你们多收那钱的！！！！！！！！！！！你们可以到当地的物业协会就告他们的，，，，也可以向工商局据报了！！！！！！！！！！

我不太同意楼上的说法。 没有了解详细情况之前就判断物业公司违法，为时太早，如果这么肯定的话，事情处理就简单了，直接去供电部门投诉即可处理。 个人认为，物业公司是否违法要根据双方签订的合同来看，请注意楼主给出的关于物业管理费的定义，是指双方根据合同约定而履行的服务与支付相应的费用。假如双方的合同中约定了电费可以这样支付呢？那就是合法的了。原因很简单，对于物业公司来说，所谓的电损、设备维护、人员工资确实是需要支出的，这也是在为客户提供服务过程中产生的，如果在做测算时0.5元/月/平方的物业管理费中不包含以上费用，那么物业公司这么收取也是合情合理的。物业管理费是一个大的概念，具体到每个小区或者每个地区物业管理费包含的内容都不一样，这点要值得注意。 因此，楼主需要了解以下信息，再做判断： 1、查看双方签订的合同中对此是如何约定的，看物业公司是否做出了超越合同约定的事情。 2、查看物业公司收取的0.5元/月/平方的物业管理费到底包含了哪些项目，如果这些项目中已经含有所谓的电损、设备维护、人员工资之类，那么物业公司再在电费上收取则是违约和不合适的，可以要求物业公司退还。 楼主必须要拿到证据（最好是书面的）找物业公司才有用，否则，仅凭推测可能物业公司不会同楼主妥协。