房产策划师具体负责什么工作

房产策划师在房地产开发中是什么作用

房地产策划主要包括；1、房地产项目市场定位；2、项目总体规划；3、项目建筑风格设计；4、景观及户型设计；5、房地产价格定位；6、广告策划；7、房地产销售策划；等等。

你去书店看看，一般都有这方面的专业书的。
再说一句多余的，本人就是做房地产策划工作的，呵呵~ ^_^

我对楼主的问题有些疑问。楼主的问题是，策划师在房产开发的中的作用是什么。那么楼主是属于开发商吗。因为有的开发商是有策划部门的。当然专业性的营销策划公司也有策划专员。

开发商的策划专员偏向于市场及土地市场的研究及分析、市场定位等方面。

专业性的策划公司，在市场研究、定位及营销职能部门都有。分工不同职能部门的比重也各不相同。

希望楼主把问题补充详细一些在做详细解答。

关于：一个售楼团队的组成成员有哪些？越详细越好。

这个问题很好解答。

如果您是属于开发商的话，只需要一位销售经理、一位销售主管、几名置业顾问。配合销售团队的是策划专员及策划团队、内业团队。具体分工上面说的很清楚了。

如果你是属于代理部门，那么还需要几名专门负责部门之间沟通的经理人。

其他地方，还请楼主补充问题后在做相应解答。

一、销售队伍的组织构架

销售团队的规模按项目规模和销售进度而定，一般控制在5—8人。成员太少，销售工作无法正常开展，影响项目销售进度；成员太多，不利于部门管理与销售信息的通畅，很难形成团队的凝聚力、忠诚度和相互信赖感。

销售团队要有效地运作，需要3种不同技能类型的成员。

第一，需要具有技术专长的成员，即熟悉房产知识，擅长房产销售的人员；

第二，需要善于凝听、反馈、解决客户冲突及其他人际关系技能的人员，即相关协调者；

第三，需要具有解决问题和决策技能，能够发现问题，提出解决问题的建议，并权衡这些建议，然后作出有效选择的成员，即管理人员。

1、销售经理（1名）

工作职责：

①协助销售总监制定销售流程，拟定销售计划，执行并反馈；

②监督、汇报部门销售任务的完成情况，控制并管理销售部门的整体业务发展，并对现场售楼部进行管理；

③配合策划部门做好重大宣传活动，确保达到预期效果；

④负责销售部的培训工作，以完成公司销售目标为宗旨；

⑤负责销售现场的突发事件的处理及合同谈判、释疑工作；

⑥负责销售人员的考核工作。

2、销售主管/主任（1名）

工作职责：

①协助销售经理执行销售计划；

②负责合同、档案的立卷、归档等整理工作工作；

③指导并参与置业顾问的销售工作；

④当销售经理不在案场时，行使销售经理职责。

3、文秘/助理 （1名）

工作职责：

①负责售楼部会议的会议纪录及客户投诉的落实；

②负责售楼部办公用品的管理；

③负责售楼部员工的考勤等行政工作。

4、置业顾问 （3-5名）

工作职责：

①负责楼盘销售工作及客户跟踪服务；

②与客户良好沟通，负责销售进度的跟踪工作；

③负责对客户反馈信息及市场信息的汇总、收集工作。

二、销售队伍激励制度

美国著名心理学家亚伯拉罕·马洛斯的需要层次理论有五层：

1、生理需要：这些是维持人类自身生命的基本需要，如食物、水、衣着、住所和睡眠。在这些需要还没有满足到足以维持生命以前，其它的需要不能起到激励人的作用。

2、安全需要：它的含义是广泛的，包括对人身安全、生活稳定、免遭痛苦、威胁或病痛等方面的需要。与生理需要一样，在安全需要没有满足以前，人们一心向往的是满足这种需要。

3、社交（归属）需要：指对友谊、爱情以及隶属关系的需要。前两种需要得到满足后，社交需要就会突出出来，并能产生激励作用。

4、尊重的需要：既包括对成就或自我价值的个人感情，也包括别人对自己的赏识或尊重。

5、自我实现的需要：它的目标是自我完善，也就是实现一个人的潜能。要满足这种需要，要求此人已在某个时刻满足了其他需要。不过，追求自我实现的人马克能全神贯注在满足这种最高层次的需要上，以致自觉或不自觉地牺牲较低层次需要的满足。

销售队伍战斗力的决定性因素是：销售人员有没有感觉正在从事着有价值的工作。有价值的工作对销售人员来说意味着：合理丰厚的报酬、学习与提升自我能力素质的机会、足够的个人发展空间、心情愉快。

激励模式主要有以下三种：

模式一、物质激励

物质激励即通过物质刺激的手段，鼓励职工工作。它的主要表现形式有正激励，如发放工资、奖金、津贴、福利等；负激励，如罚款等。

模式二、精神激励

精神激励就是注重用精神因素鼓励职工从事工作。精神激励的方法有许多，主要有以下四种：（一）目标激励：企业目标是企业凝聚力的核心，它体现了职工工作的意义，能够在理想和信念的层次上激励全体职工。实施目标激励，首先企业应将自己的长远目标、中期目标和近期目标进行宣传，使职工更加了解企业，了解自己在目标的实现过程中应起到的作用。其次，应注意把组织目标和个人目标结合起来，宣传两者的一致性，使大家了解到只有在完成企业目标的过程中，才能实现个人的目标。个人事业的发展、待遇的改善与企业事业的发展，效益的提高悉悉相关。这样，职工就会对企业产生强烈的感情和责任心，平时用不着别人监督就能自觉地把工作搞好，就能自觉地关心企业的利益和发展前途。（二）工作激励：日本著名企业家稻山嘉宽在回答“工作的报酬是什么？”时指出“工作的报酬就是工作本身！”这表明工作本身具有激励力量。（三）参与激励：现代的员工都有参与管理的要求和愿望，创造和提供一切机会让职工参与管理是调动他们积极性的有效方法。通过参与，形成职工对企业归属感、认同感可以进一步满足自尊和自我实现的需要。（四）荣誉激励：荣誉是众人或组织对个体或群体的崇高评价，是满足人们自尊需要，激发人们奋力进取的重要手段。荣誉激励成本低廉，但效果很好模式三、情感激励工作效率的提高不仅依靠外力（如给予各种物质、精神奖励）更要依靠员工的内部状态，其中包括士气、情绪等因素。情感激励就是加强与员工的感情沟通，尊重员工，使职工始终保持良好的情绪以激发员工的工作热情。首先，应树立以人为中心的管理思想。其次，创造良好的工作环境，关心员工生活。三、销售队伍的培训制度

房地产销售人员的业绩分布，大致会有三种型态：

I类型态，属于精英代表型，即销售业绩主要由少数销售代表达成较大比例，可能是20％的销售代表达成公司80％的销售业绩；

Ⅱ类型态，属于常规正态分布，业绩与销售人员呈均态分布，应“抓两头，带中间”，努力提高优秀销售代表的比例，同时淘汰业绩很差的销售人员；

Ⅲ类型态，属于精英团队型，这是房地产销售团队追求的理想状态，销售人员人人业绩卓越。高效的房产销售团队应完成由I型态向Ⅲ型态转型。

高效房产销售团队的专业素质与精神支持——团队培训，通常从销售人员个人培训与销售团队整体培训入手。

（1）房产销售人员的个人培训。销售人员是销售团队的主体，队员的素质是团队的基础。因此，高效的房产销售团队应从销售人员的个人培训抓起。第一，销售人员的心理素质和潜能培训。由于销售人员通常面对的是挫折。因此，通过培训使销售人员永远充满自信和保持积极进取的心态显得尤为重要；第二，专业销售技巧培训。销售是一门专业的科学，主要包括有销售前的准备技巧（了解项目当地市场状况、熟悉产品的具体情况、做好销售计划等）、接近客户的技巧（电话接待客户、实地接待客户、样板房介绍等）、进入销售主题的技巧，询问与倾听的技巧、处理客户异议的技巧以及最后如何达成交易的技巧等等；第三，商品房专业知识方面的培训。能够将商品房的特性迅速转化成客户的利益需求点，这是专业销售人员应该具备的基本素质。第四，销售人员仪表仪态的培训。通过以上系统的培训能够使销售人员达到专业、精干、有礼的精英型队员。 （2）房产销售团队的整体培训。团队的整体培训应注重团队的工作协调性及相互信任感的培养，增强团队的凝聚力，使团队成员之间相互支援，同舟共济，变阻力为助力，变助力为合力，最终形成一支高效率的房产销售团队。

房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员 在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容： 1. 房地产项目的市场调研和咨询策划； 2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案； 3.房地产项目的产品营销工作； 4.房地产项目的运营和物业管理工作； 5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。