房地产企业都有哪些避税方法呀？

房地产企业都有哪些避税方法呀？

一、 预收购房款不入帐，通过假借款形式计入“应付帐款”，隐瞒销售收入。
二、 房地产项目清算存在多结转成本及超标准列支计税工资、业务招待费及广告费等，未按规定申报缴纳企业所的税。
三、 销售房产后把部分收入长期挂在往来帐户上，或者通过其关联企业设立的“应付帐款”或“内部往来”科目隐匿收入，不在帐本上体现为销售收入。
四、 以商品房抵顶工程款、材料款，直接在帐面上抵减“开发成本”，而不做收入处理。
五、 向关联企业出售不动产，不按常规计价，少申报交纳营业税。
六、 拆迁安置住宅、店面等面积新旧房互换，价格相抵部分未按规定申报营业税。
七、 采用由中介公司包销方式销售商品房，而中介公司取得的手续费或价差，未按规定申报纳税。
八、 年末预收购房款不及时入帐，做未到帐处理，个别企业年末未入帐数达到上百万元甚至千万元，未按规定申报纳税。
九、 未按规定缴纳印花税，记载资金的帐薄未按规定贴花，签定的租赁合同、借款合同等未按规定缴纳印花税。
十、 分解售房收入，将部分款项开具收款收据，隐匿销售收入。
十一、 价外费用和代收代付款未计入收入纳税，如房地产企业向住户收取“代收管线费”等未申报缴纳营业税。
十二、 部分房地产企业已经取得土地批文，但地块分期开发，对未开发的土地未按规定申报土地使用税。

一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。 来源于：新和财税 二、避税具体方法 一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。 二)是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。 三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。 四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。 五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。 六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。 七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。 八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。 九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。 十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。 来源于新和财税