美国的联邦贷款和银行贷款有什么不同

美国的联邦贷款和银行贷款有什么不同

西方发达国家经过了几百年的资本主义商业经济的发展，房地产金融机构已经发展成为一个比较完善、功能齐全、内部构成复杂而又精巧的系统。随着西方发达国家经济不断发展，住房严重短缺的矛盾已经克服，其注意力日益集中于住房质量和改良旧房，房地产金融机构的地位也就发生着有利的变化。 1.美国 在美国，为了鼓励私人购建房屋，政府一般采取支持贷款机构逐年降低贷款利率和其他一些刺激方式，这种得美国的房地产融资机制不断健全及完善，从实旆情况来看，其融资方式灵活有效，购建房屋者可普遍利用较为方便和优惠的政策进行房地产融资活动。美国的房地产金融机构主要有三类，即政策的专业信贷机构、商业银行和非商业银行的储蓄信贷机构。 (1)政府专业信贷机构这是指美国政府为干预和参与房地产融资活动而设立的永久性的信贷机构，并兼有一些管理职能，主要有两大机构。 ①住宅及城市开发部。它是美国政府在20世纪60年代中期建立的一个“二级抵押机构”，以便在更大范围内为私营部门提供融资方面的服务。它主要通过受该部监督的三个机构向房地产购建者提供资金。这三个机构是“联邦住宅管理署”、“联邦全国抵押协会”和“政府国民抵押贷款协会”。这些机构不直接放款，而是通过双层抵押机制为住房储蓄贷款协会等机构提供和代理融资服务。当住房储蓄贷款协会在资金来源不足的情况下，可以用借款人抵押的住房(也称一级抵押)作担保，向二级机构申请贷款。二级机构可再用一级抵押品作担保(也称二级抵押)，向社会发行债券，筹集资金。这样，美国政府成功地开辟了新的住房融资渠道。双层抵押，一方面通过公开发行债券，把一部分其他形式的长期资金，如养老金、保险金等转化为住房投资基金；另一方面通过债券的自由买卖过程，把一部分居民的短期储蓄转化为长期资金。近年来，美国的二级抵押机构的经营规模有了相当大的发展，为住房储蓄贷款协会等房地产金融机构筹措资金50%左右，成为当今美国住房金融业主要资金供给者。 ②联邦住宅贷款银行系统。它成立于20世纪30年代，该系统在美国12个区设立了住宅银行，成为政府干预与协调房地产业的金融系统。这些银行的活动是由总统任命的联邦住宅贷款银行理事会控制的。所有联邦注册及许多州注册的储蓄贷款协会都是该系统的成员。目前，约有20%的互助储蓄银行和部分人寿保险公司也加入到该系统中。 联邦住宅贷款银行理事会代表该系统的12家区域性银行在金融市场上发行债券及票据筹资为所属的成员机构提供初级市场，使信用紧缩时不发生资金周转上的困难，同时，允许系统内的储蓄贷款协会向该系统贴现，当存款余额下降时，可向该系统借贷，存款余额上升时，即偿还该系统的贷款。该系统设立在12个区的住宅银行主要是吸收社会闲置资金，发放抵押贷款。贷款的形式很多，时间也长短不一，一般为30年。在贷款期间，房主把房地产抵押给银行，作为今后按合同定期还本付息的保证，如果房主因某种原因无力按时还本付息，银行可按法律取消房主对房地产抵押赎回权，房主便失去了对房地产的所有权。政府往往根据国力情况，用抬高或降低利率的措施来控制建筑业的发展，以达到对整个经济干预和调节的目的。美国政府的住宅储蓄贷款银行开展的房地产抵押贷款则是美国金融市场的一项重大业务，占用资金相当于美国整个金融市场总资金的1/4。1/5，占全国房地产建筑业的4/5，从而对稳定美国的建筑业发挥着巨大的作用。 (2)商业银行美国的商业银行原被法律禁止从事长期的房地产抵押贷款，因为它期限较长(一般为15年至25年，最长的可达35年)，流动性较差。后来人们注意到房地产抵押贷款几乎全部是按分期付款方式偿还的，它们的实际偿还期要比名义偿还期短得多，当这些住宅在转售时即可收回贷款。此外，在整个住房融资体系中存在着一个可供银行出售其住宅抵押的二级市场，使银行在需要资金时能改善资产的流动性，再加上银行存款的结构中定期存款比例逐渐增大，所以，美国的银行法对商业银行从事房地产抵押贷款的限制逐渐放宽。为此，商业银行也就开始经营房地产抵押贷款业务。目前，美国商业银行的房地产抵押贷款几乎占全部金融系统银行贷款的1/3，商业银行对住宅抵押市场的进军早已使其与储蓄信贷机构的区分界限在实际中变得模糊不清了。因此，商业银行也就成为美国住房融资体系中的一个重要渠道。 (3)非商业银行的储蓄信贷机构非商业银行的储蓄信贷机构主要吸收长期性储蓄存款，其资金大部分投放在较长期的房地产抵押贷款上，是美国房地产融资体系的基础。由于它们的特殊地位，其放款活动的任何变化都会影响整个住宅建筑的速度。非商业银行的储蓄信贷机构有如下形式： ①储蓄贷款协会。该机构是互助合作性质或股份有限公司的组织形式，主要是通过开办各种高利率储蓄账户以鼓励储蓄，为住房的建设、购买和维修提供较优惠的贷款。 最早的一家储蓄贷款协会机构1831年出现在费城，以后这种机构逐渐遍布全美国，目前约有4 600多家，数量与规模均仅次于美国的商业银行。根据储蓄贷款协会的特性，可划分为互助的、股份的、参加保险的、未参加保险的以及在联邦注册的和在州政府注册的等不同类型。目前，约有2 000多家储蓄贷款协会向联邦政府注册，另外2 600家向州政府注册。为了维持流动性，储蓄贷款协会必须在联邦住房贷款区域银行存款，在联邦储备地方银行也应拥有存款。为了保障安全性，联邦注册的储蓄贷款协会必须参加联邦储备贷款保险公司的保险。在州注册的储蓄贷款协会有投保选择权，它们大部分选在联邦储备贷款保险公司投保，其余由各州经营的基金会承保。原储蓄贷款协会的放款业务绝大部分是房地产抵押贷款，故经营状况对抵押市场的依赖性很大，风险也很大。 自1982年以来，储蓄贷款协会已采用浮动利率抵押贷款，将风险转给借款人，同时也开办了其他商业和消费性贷款，并注意改善资产结构。今后该协会仍将是美国房地产融资体系最主要的部分。 ⑦互助储蓄银行。它在美国房地产融资体系中也是一股不可忽视的力量。19世纪初期，互助储蓄和银行开始出现在波士顿、费城和纽约等城市，主要吸收小额储蓄和定期储蓄，其管理一直都很稳健。到了20世纪80年代，互助储蓄银行均参加了存款保险，其中70%在联邦存款保险公司投保，其余的在各州保险基金会投保。近年来，美国除了由政府负担10%。l5%低收入者的住房外，其余85%。90%的住房由许多私人发展公司建造和经营，而这些由私人经营的住宅所需的资金是通过房地产融资形式获得的。在取得资金时，需要抵押房地产，所以，目前美国已有5 500万幢住宅的所有权实际上是储蓄机构所拥有的，其中主要是储蓄贷款协会和互助储蓄银行，这部分住宅约占美国住宅总数的2/3。 ③人寿保险公司。近些年来，美国的人寿保险公司发展很快，该公司把大量的投资集中于大型办公楼、购物中心和公寓建筑的商业抵押贷款上，而把零星的住宅抵押贷款业务转让给当地储蓄机构和银行。目前，该公司用于不动产和公司债券上的投资占公司总资产的3/4。 70年代以来，西方国家金融机构的发展出现了以下的趋势： 1.在业务上不断创新，并向综合化方向发展。为了满足经济发展的需要，金融机构不断推出新的金融产品和金融服务，在 业务上由专业化向综合化发展；同时各国对金融体制进行了改组和整编也使得金融体制中金融机构由专业化向综合化转化。 2.跨国银行的建立使银行的发展更趋国际化。跨国银行的发展是金融机构创新的一个主要表现。这是伴随跨国公司的发展，国际贸易和经济全球化、一体化的发展而出现并扩展的。 3.按照《巴塞尔协议》的要求，重组资本结构和经营结构。大多数国家的银行业已经开始按照《巴塞尔协议》所提出的国际银行业的行为规范，对金融风险进行控制。 4.兼并成为现代商业银行调整的一个有效手段。为了适应激烈的竞争，实现优势互补，拓展新的业务领域，兼并形成一股新的浪潮。 5.银行性金融机构与非银行性金融机构正不断融合，形成更为庞大的大型复合型金融机构。

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