住房贷款要怎么贷才划算？

住房贷款要怎么贷才划算？

住房贷款是指个人向金融机构（主要指银行）申请用于购买住房，并用该住房作为抵押物的个人消费类贷款（已有住房，因需要装修或其它家庭消费用途需要向银行抵押贷款的不属于购房贷款，不属于本文介绍的情况），住房贷款按贷款资金的来源可分为：个人住房商业贷款（由商业银行提供贷款资金）、个人住房公积金贷款（由住房公积金中心提供贷款资金，商业银行受托管理）、商贷和公积金组合贷款。
    我国的商品房在出现在八十年代，商品房开发并且发展起来的时间为九十年代，而住房贷款的起步更晚，基本上到2000年以后才开始批量放发。住房贷款怎么贷才划算？这个问题历来众说纷纭，由于房贷计算公式复杂，普通贷款购房一族对住房贷款的认知有限，而近些年媒体的报道也显得有失专业，国民被各种“雷人标语”误导。




    其实这些报道并非是信口开河，只是不同的情况适合不同的对象，并非一药解百毒，那么住房贷款怎么贷才划算？首先我们应当对住房贷款的基本常识和还款方式有所认识：


一、月供：每个月还给银行的本金和利息；


二、住房贷款的贷款期限：1-30年，由客户自主选择，但需要符合银行的基本规定：家庭收入总和/月供>2(家庭的收入需达到月供的两倍及以上).


三、利率：指一定时期内利息与本金的比率，住房贷款的基准利率由中国人民银行确定，由于房贷的周期长，银行一般采用浮动利率（通常银行对1年期以下的短期贷款确定为固定利率），也就是说申请房贷时的利率非并是一直不变的，而是随着中国人民银行对基准利率的调整而调整（可能上调也可能下调），另外，中国人民银行的基准利率调整的房贷也并非立马就变，而是按照贷款合同的约定，通常为次年的1月1日或次年放款的对应日。

    假设：2016年5月23日发放的贷款，2017年8月1日基准利率调整，如果合同的约定为次年的1月1日调整，则从2018年1月1日起，本笔贷款利率发生变化；如果合同的约定为次年放款的对应日，则从2018年5月23日起，本笔贷款利率才发生变化。如果中途贷款利率发生多次调整的，则调整为最近一次利率。
    另外，根据贷款周期的不同，5年期以下贷款的基准利率也不同，这和存款是一样的，贷款申请的时间越短，根据档次贷款利率越低，但5年期以上的贷款利率不变。

    根据现行“差别化”的指导方针，对于商业贷款，银行可以根据不同客户群，可在贷款基准利率上打折或上浮一定的比例作为实际借款利率。以5年期以上基准利率4.9%为例，以重庆现行的贷款政策，如果是首套房贷，则最低可享基准利率打8.5折，则实际执行借款利率为4.165%，如果是未结清的二套房贷，则会执行基准或上浮10%，则实际执行借款利率为5.39%。住房公积金贷款基准利率就是执行利率，不能打折也不会上浮。


三、还款方式：等额本息、等额本金
1、等额本息：月供=本金+利息，且每个月月供相同（以基准利率不变为前提）。
2、等额本金：月供=本金+利息，每个月的本金均等，利息随着本金而递减，月供逐月递减。
以上等额本息和等额本金是最常见的还款方式，除此以外部份外资银行还可以选择以周计还本付息的还款方式；还有先息后本的还款方式（每个月仅还利息，一年还一次本金）；这两种还款方式实践中银行采用得少，在这里也不做介绍了。


四、月供的计算方式：
等额本息还款法：每月还款额=贷款本金×[月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数—1]
等额本金还款法：贷款本金/贷款期数+[贷款本金-贷款本金/贷款期数*(N-1)]*年利率/12
    当看到这些计算公式的时候，是不是让人头脑打转一片空白呢？仅是“等额本息”和“等额本金”的一字之差区分起来就够让人头疼了，这公式又是“次方”又是“幂”的，更别说计算结果了。为了让大家轻松计算月供，一些平台开发出了“房贷计算器”，只需输入贷款金额、贷款年限、执行利率等关健因素，选择好还款方式，就能轻松计算月供，此类“房贷计算器”在百度中均可轻松搜索到。




图一、图二计算结果：
1、贷款金额50万；
2、贷款期限240月（20年）；
3、基准利率4.9%（图表中以月和为千分号为单位，年利率4.9%转化月利率4.08333‰）


五、到底住房贷款怎么贷才划算呢？
1、有住房公积金的优选住房公积金贷款：
住房公积金职工缴存的长期住房储金，专款专用，是购房者的福利，以现行5年期以上贷款基准利率为例：商贷基准利率4.9%，即使银行最优质客户，按现行政策优惠到底也只能打7折（普通人群基本不可能），执行利率为3.43%，而住房公积金基准利率为3.25%，别看只有0.18%的差异，以贷100万20年计算，两者相差22000多利息，这还是按商贷7折计算，若是利率差异更大，最终的利息差将会把你吓傻。
2、选择合适的贷款周期
　　看图一和图二的月供计算结果，很多朋友看到贷50万20年，等额本息的“累计利息”是28.5万，等额本金的“累计利息”24.6万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息，差不多本金的一半了！
　　但是我们换位思考，20年前的50万的价值和现在50万的价值能划等号吗？如果你的投资收益高于银行的贷款利率，那么你可以按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，这样就相当于用银行的钱去赚利息差；如果你的投资收益低于银行的贷款利率，那么你应该好好规划一下，将需要开支和抵抗风险部份储存的前题下，近可能的缩短贷款周期多还月供，这样就相当于节省了利息；如果你不知道规划，那么你也可以选择将贷款年限尽量拉长，中途有稳定的闲钱了选择提前还款或一次性结清，不要相信提前还款不划算的言论，除非你的投资高于贷款利率，除此之外的任何情况下提前还款都是划算的！
3、选择合适的还款方式：等额本息or等额本金
看图一和图二的月供计算结果，等额本息的“累计利息”是28.5万，等额本金的“累计利息”24.6万，同样的50万20年，貌似等额本金更划算一些，加上银行在客户没有指定的情况下，都默认选利息更高的等额本息还款法，近些年媒体也报道很多说银行不愿意让客户选“等额本金”的报道，一度将“等额本金”还款法“神化”。
　　但是，真的是这样吗？
　 　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你每个月都在还本金，借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
     为了更直观一点我们看图一和图二的数据来分析，图一和图二“期数1”的本期本金，图一的等额本息还款为“1230.56” 图二的等额本金还款“2083.33”，图一图二的本期利息都为“2041.67”，第一期月供图一为“3272.22”图二为“4125.00”。等额本息比等额本金还款法第一期月供少还约852元，而利息都是2041.67元，只是本金多还了852元，由于银行的利息是按本金余额计算，因此从第一期开始本金就多还了852，所以第二期起等额本金比等额本息利息就会相比少了一些，这就相当于每个月都在提前还款，自然比不提前还款最终的利息要少。
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。银行不愿意主动选择等额本金是因为与等额本息相比，等额本金前面还款的月供压力大，不适合刚买房的客户；另外等额本金每个月的月供都在减少，不便于客户记住还款额；再加上计算公式复杂，普通客户根本无法理解，银行信贷工作人员又比较忙，不愿意作更多的讲解，才造成了等额本金还款法一度“被神化”，并不是银行设计要多赚你的利息，实践中在申请贷款面谈时就主动提出选择等额本金方式还款，银行也会接受的。
　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
4、适时选择提前还款
　　提前还款三类人：
　　(1).传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
　　(2).不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
　　(3).高级投资客：还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，想必你肯定有非常靠谱的高于银行贷款利率的投资渠道，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿。
　　建议不用提前还款的类型：
　　(1).公积金贷款、商贷7折，8折的借款人：公积金贷款利率才3.25%，各类宝宝的投资都已经高于这类水平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
　　(2).近期有用款需求：如结婚、生子、装修、旅行等，相比已有住房抵押贷款，购房贷款的利率更低，如果这时候提前还款，以后又要拿房产向银行抵押贷款，倒不如现在不急着还节省利息。
提前还款注意高额违约金：虾米！我还钱给你还要收取违约金？忒黑了吧！
    现实就是这样的，因为你申请贷款时合同约定了贷款期限，银行方并不希望你提前还款（意味着银行要少收利息），提前结束借贷关第就是你违约了，有些银行是要收取违约金的，实践中有收取后面6个月利息的，也有收取1个月利息的，还有不收违约金的，注意看自己的贷款合同和银行的规定。


    住房贷款怎么贷才划算？这是一道数学题，也是一道文字题，需要根据市场经济、家庭收入以及未来规划量体裁衣，适合别人的还贷计划不一定适合你，规则就摆在哪儿，想要“占便宜”，就得把规则吃透好好盘算，不然就只能把心放宽，珍惜个人信用、好借好还！

能用公积金贷款买是比较好的，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，包括补充住房公积金，公积金异地贷款都已经全面施行。公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%以上，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。建议选择等额本息的还款方式。

公积金贷款最划算咯，如果商袋，那么等额本金利息还得最少
+v能美手机照片打印9.9/20张

看您是公积金贷款还是商业贷款，商业贷款的话分等额本金和等额本息，等额本息的话还到最后稍稍比等额本金的高一点，但是好多地区都做不了等额本金的

有公积金就用公积金，如果没有执行原则就是能贷多少就贷多少，年限越长越好。

您可以登陆我行一网通主页 ，选择横排菜单“个人业务”--“个空中银行”--“空中贷款在线申请”提交信息，或直接；录入您的贷款需求及联系方式；随后会有空中贷款经理与您联系，受理您的贷款申请。
?要计算贷款利息或者每月还款金额，需要知道贷款本金，贷款期限，还款方式，贷款年利率。若上述信息都确认到，可以通过我行贷款计算器尝试计算，登录招行官网右下方找到“理财计算器”--“个人贷款计算器”可以计算。