农村宅基地卖给外村人协议是否有效？

2005年，我母亲把自己的宅基地29000元卖给外村人，双方签了一份买房协议，同一天对方又签了一份典当协议，期限为45年，到2045年再续签。土地证在买房手里，土管局没有存根。

宅基地卖给外村人是无效的。

农村房屋买卖需要注意以下事项： 1、农村房屋只能在本村村民之间买卖。卖给外村村民的，买卖无效，不受法律保护。 2、要签订房屋买卖合同，详细约定房屋信息、价格、支付方式及违约责任等内容。 3、农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。 4、没有房产证的，要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明，以便未来办理房产证时使用。