外地人及限购家庭如何在上海购买住宅

外地人及限购家庭如何在上海购买住宅

住宅交易信息一般较易获取，本人建议，竞买人可事先对拍卖标的作一个市场价格评估，拍卖起拍卖或参考价远低或略低于市场评估价的，可以考虑参与竞买。 2、司法拍卖佣金。（200万以内，5%；200万-1000万，3%；1000万-5000万，2%；5000万-1亿，1%，1亿以上,0.5%,分段计费）.司法拍卖佣金标准区别于一般房产中介佣金标准(即一般为成交价的1%)。买方除缴纳成交价款之外，还应支付司法拍卖佣金。 3、有关交易税费承担： 拍卖会前认真阅读拍卖须知和拍卖特别说明，税费的承担区别以下两种情况： （1）、交易税费若约定由上下家各自承担的，买方只需考虑下家的3%契税和个人住房房产税即可。上家若有什么税款待缴（如营业税、个人所得税、土地增值税、合同印花税等），统统也与下家没有关系。 （2）、交易税费若约定由上下家的税费全部由下家承担的，由于上家的原始购进成本资本不详，相应上家应缴税费存在无法估算，竞买人购房后是面临很大风险的，建议一般初涉司法强制拍卖的竞买人不碰为妙。 4、房屋相关欠费情况及约定由上或下家来支付。 主要是物业管理费、水、电煤、停车费、有线电视、电话、宽带等。 5、房屋维修基金个人部分账户的交割。（由业委会负责，实务中一般是物业公司代为管理） 6、房屋的户口迁入迁出状况。通过当地派出所了解，或通过居委会了解。 7、是否有房屋承租人，租金、租约长短及租约解除成本。 8、是否由法院负责清场。有些房屋存在各种历史原因，上家亲对拍卖住宅的享有居住权，在法院声明不负责清场的情况，如由买方清场的话，买方入住房屋唯一的救济渠道是诉诸法律，主张对拍卖标的房地产的所有权。所以若标的为空房，相对而言，买家将来入住无后顾之忧。 9、禁购家庭是否执行限购政策。目前虽无官方文件明确：“司法强制拍卖住宅不受限购影响”，但在实务中，上海市绝大多数房地产交易中心都对司法拍卖住宅执行不受限购令影响的政策。拍卖人有时会书面要求竞买人应符合限购政策要求，似为不妥。这个问题有待法院、拍卖行业协会、住房保障部门、房地产交易中心等各部门去协调。 10、是否必须由房产中介来代理竞拍事项。 拍卖人视所有来办理竞买登记的人为竞买人或竞买人授权的代理人。由于房产中介市场从业人员鱼龙混杂、良莠不齐，经常对竞买人进行误导，建议参加竞买时不要随意委托房产中介代办竞拍事项，因为竞拍事项涉及签署拍卖特别规定（如瑕疵告知及拍卖人免责、买方违约的界定）、拍卖成交确认书等法律文件，一旦买方违约，已付的拍卖保证金将作为履约的保证。（竞买人特别信任其代理人忠诚履行告知竞拍的核心重要事项除外）。 11、是否可以通过按揭贷款购买司法拍卖住宅。 一般不可通过按揭贷款方式购买住宅。但有些拍卖标的视具体情况而定。 （1）一般竞买人应落实全额拍卖成交价款及应付拍卖佣金，按期付清拍卖价款和拍卖佣金。 （2）拍卖前竞买人应征得拍卖人的同意，方可实施按揭贷款流程。 （3）银行、担保机构、或短期融资机构、房地产评估机构参与的贷款发放。 竞买人详细了解以上11个要点，做到心中有数，设定自已的最高心理价位，在拍卖会上理性举牌，不盲目跟风，在司法拍卖的中寻找适合自已的住宅类拍卖标的。 更多上海