中国房地产库存究竟有多高

中国房地产库存究竟有多高

【狭义库存似降】如果把房地产库存狭义的理解为商品房待售面积，那么从待售面积增速和库存销售比（待售面积/过去三个月销售面积均值）这两个指标看，中国地产库存似乎降下来了。14年下半年以来，我国商品房待售面积增速持续下行，从14年10月28.4%的高位降至16年10月的1.3%，其中住宅商品房待售面积增速于8月由正转负，10月降幅扩大至-6.0%。受上半年需求激增带动，存销比也从年初7.3个月降至10月的4.7个月。
【广义库存依旧偏高】“待售面积”未考虑已开工未竣工的未销售期房，低估了真实库存；而“施工面积”包含了大量已预售但正施工的商品房，则高估了真实库存。我们认为合理的地产库存应是历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差，考虑到新开工面积中部分为不可销售面积，定义广义库存面积=历年累计新开工面积×0.9-历年累计销售面积。10月底广义地产库存39.1亿平米，对应存销比为2.54年，较过去两年有所回落，但依然较高。
【库存“南低北高”】根据国家统计局提供的各省历年新开工和销量可计算其广义地产库存。纵向看，各省库存规模较去年底普降，去化周期缩短。横向看，13个省存销比不足1年，但11个省存销比超过2年，东北和西北是广义库存销售比较高的地区。
【三线远高一二线】一二线无忧，症结在三线。根据中指数据库的各城市月度可售、销售面积可计算其狭义地产库存销售比。一线城市中，北上广存销比持续下滑，已降至10个月左右，但深圳因销售低迷，存销比反弹至20个月。15个二线城市中，地产存销比普遍较15年底回落，杭州、南京、南昌已降至12个月以下，合肥降至1个月以下。20个三线城市存销比有降有升，存销比均值为40个月，仍远高于一二线城市，而考虑到样本中鲜有来自存销比较高的东北、西北地区的城市，真实的三线城市存销比或更高。

收益了