如何确定土地拍卖价底价？要注意哪些方面

如何确定土地拍卖价底价？要注意哪些方面

2016土地出让契税新政策：
1、通常情况的土地使用权转让契税计税价格。实际工作中按照合同成交价、评估价、土地剩余使用年限的基准地价孰高原则确定。
2、拍卖价格明显偏低的土地使用权转让的计税价格。如法院拍卖债务人的土地使用权以及银行处理到期债权押的土地使用权等情况，由于强势一方的介入，加之拍卖操作不够规范，其拍卖价格通常大大低于正常的市价格，大大低于基准地价。在这种情况下，契税的计税依据就不能按照财税[2004]134号国有权“让”中“竞价的‘一般’应确定为竞价成交价格”的规定进行处理，而应根据“成交价格明显低于市场价格且无正当理由的”，由征收机关采用正常的市场价格、评估价格、土地剩余使用年限的摊余基准地价核定收。

工业用地出让的流程如下几点： 1.公布出让计划，确定供地方式折叠编辑本段市、县国土资源管理部门将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布，有条件的地方可以根据供地进度安排。 2.编制、确定出让方案折叠编辑本段市、县国土资源管理部门应当会同城市规划管理等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划等，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案。 3.地价评估，确定出让底价折叠编辑本段市、县国土资源管理部门应对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。 4.招标拍卖挂牌活动实施折叠编辑本段市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织招标拍卖挂牌活动。招标出让的，确定中标人后，招标人应当向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知其他投标人。 5.签订出让合同，公布出让结果折叠编辑本段招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

一、提供产权文件〓核实产权关系期房拍卖作为房地产开发企业预售商品房的一种特殊形式，具有较大的风险性与投机性，并且从拍卖成交到房屋竣工交付结算有较长的一段时间，从而可能影响买受人的切身利益。因此拍卖人在接受期房委托拍卖前，必须根据2001年8月15日建设部《城市商品房管理办法》等法律规定要求房地产开发企业提供下列文件与资料： 1、开发企业的《营业执照》及法人身份证明； 2、房地产企业开发资质等级证书； 3、《商品房预售许可证》与《建设工程规划许可证》； 4、《工程施工许可证》、工程施工图纸及配套资料； 5、《国有土地使用权证》及土地出让金交付收据(或证明)； 6、《商品房买卖合同》样本； 7、书面提供拍卖期房的位置、数量、房屋竣工交付日期、付款期限、结算方式等； 8、其他相关资料。拍卖人对委托人提供的文件与资料进行核查，是保证期房拍卖得以顺利进行和拍卖成交后顺利交付结算的重要环节。一般情况下核查的主要内容有：文件是否真实；出让金是否已支付；产权是否依法登记；批准文件是否齐全；工程量是否已完成25%以上；是否存在抵押行为；面积与图纸是否准确；现场勘查等。 二、了解市场行情〓合理确定底价对拍卖期房确定合理的拍卖底价和起拍价是决定拍卖成功与否的主要环节，是期房拍卖程序中必不可少的一项工作，也是拍卖人与委托人正式签定委托拍卖合同前极其重要的一个环节。期房拍卖底价的确定不同于一般房地产以评估价为参考来确定底价，由于其本身的特殊性所决定，很少有相类似的房屋作参考，因此仅能通过市场调查，综合考虑影响期房价格的一般因素(指行政、人口、社会、心理、经济等因素)、区域因素(指城市规划发展与限制、供求状况、商业繁华度、配套设施、交通状况、公益设施、环境等因素)和个别因素(指开发规模、位置、建筑外观、内部结构、朝向、人文景观、临街状况等因素)，并结合房地产市场买卖交易情况、开发商投入成本等来确定底价。开发商提出的期望价作参考，通过市场调查、结合各种因素将期望价下调10%～30%来确定底价，而起拍价则以期望价下调20%～50%来确定，以吸引更多的竞买人。 三、接受拍卖委托〓签定委托合同签定拍卖委托合同是整个拍卖活动中的一个关键环节。在具备接受拍卖委托条件后，拍卖人与委托人应当按照《拍卖法》的要求，结合拍卖期房的特点签定委托拍卖合同并对有关事项进行明确。合同内容应包括：委托人、拍卖人名称，住所等；双方的权利与义务；期房名称、坐落、建筑面积、数量、用途、年限、竣工日期；交付方式、时间；拍卖款结算、按揭贷款方式；拍卖费用、佣金结算支付方式；拍卖方式与期限；中止和终止条件；违约责任；签约日期与合同时效；拍卖底价；其他需约定的事项；相关的附件。 四、引人按揭机制〓编制拍卖资料引进按揭贷款机制是迎合工薪阶层的购房需要，也是吸引更多竞买人的需要，其不但可以减轻买受人的一次性付款压力，还可以提高拍卖成交价格。因此引入按揭贷款机制是期房拍卖必不可少的一道程序。