请问二手房评估有什么依据？评估价低是不是意味着房子买亏了？

请问二手房评估有什么依据？评估价低是不是意味着房子买亏了？

评估方法借助计算机辅助评估
北京运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年3季度全市存量房交易样本，确定存量房交易价格评估值。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。
一是选定基准住房；
二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值；
三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的**作为特殊**，单独确定小区住房的评估值；
四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；
五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。比如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。