关于未达到土地增值税清算条件在所得税税前抵扣的问题

问题：
1、销售面积达到80%，未达到清算条件85%，但是80%的销售要在2012年进收入，如果2012年不清算，在2013年5月份前清算，那么清算的土增税是否能在所得税前扣除呢？
2、如不能在2012年扣除，在2013年扣除，会形成巨额亏损，以后5年内基本不够弥补，是否有好的解决办法？
----------
请各路高手赐教，最好能提供依据，谢谢大家！！

其实你这解决思路就俩，第一个晚确认收入，不过看样子你们发票应该开出去了，收入应该确认了；第二个实现土增汇算清缴。
土增汇算清缴除了85%，还有取得预售证3年，或者虽未达到85，但剩余的用于出租等
那样的话，你们把剩余的出租，然后要求汇算清缴就好了。 不过一旦用于出租了，第一个你要按组交房产税，第二个以后在卖没有20%加计扣除，直接按照80%核算单位面积核算成本，和增值额，大体就这样。

你的第一个提问，我看不明白。清算的土地增值税当然能在所得税税前扣除。不过我不明白你指的是哪一年的土地增值税。 第二个提问，你放心，如果发生亏损，所得税税法规定：要将土地增值税总税额按各年销售收入占整个项目总收入的比例，在各年度进行重新分摊。并计算各年度应补（应退）所得税税款。 参看以下税法文件 《国家税务总局公告2010年第29号》 “一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税： 　　（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算： 　　各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额） 　　本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。 　　（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 　　（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。 　　（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。 　　二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。 　　三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。 　　主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告，并对应退企业所得税款进行核实。 　　四、本公告自2010年1月1日起施行。 　　特此公告。 ”