求《物业企业管理如何运作》论文

要是有物业企业管理市场调查报告更好，选用的文章再加分20

随着物业管理市场逐步规范化、业主自治能力不断加强，以及加入WTO后国外物业管理企业形成的冲击，物业管理企业将面临越来越激烈的市场竞争，物业管理企业要想创立品牌，就不得不提高自身的竞争能力。

　　笔者认为，应该采取以下措施来加强物业管理企业的竞争能力。

　　(一)加强物业管理企业的财务管理

　　物业管理企业是微利企业，如果财务管理混乱，势必会出现经营亏损。难以持续经营的局面。所以，加强物业管理企业的财务管理势在必行。

　　1，建立健全企业内部财务管理制度，加强企业内部监督，规范企业的财务行为。

　　2，提高会计人员素质，规范和健全企业会计核算工作。

　　3, 加强对固定资产、低值易耗品的管理。

　　4，加强物业管理资金的筹措及运作管理。

　　(二)进一步提高物业管理企业的服务质量

　　物业管理企业要想在激烈的物业管理市场中立足，就必须不断提升物业管理的服务质量，所以，物业管理企业应该从以下几个方面来提升服务质量：

　　1.物业管理企业要早期介入。早期介入的好处是①一宗物业可以有上百年的使用历史，物业的开发从规划设计阶段就应该考虑其功能的伸展性，物业管理企业的早期介入可以为物业后续功能的完善留有恰当的余地。②为竣工验收和接管验收打下基础。③早期介入使得物业管理企业对物业的整体情况比较了解，从而能容易地开展工作，提高服务质量。

　　2.提高自身人员素质，吸引优秀物业管理人才。一流的管理，优质的服务，全依赖于一流的人才。获取物业管理人才的途径有两个，一是创造优越的条件和工作环境来吸引优秀物业管理人才的加盟，二是加强对自身员工的培训。对员工培训的具体内容可按不同的工作范围划分为对基层人员、中层人员和高层人员培训三个层次。

　　对基层人员的培训要注重操作性，主要是学习有关物业管理法律法规、房屋结构营造和保养维修基本知识以及员工工作范围内的专业知识；对中层人员的培训除了要涉及基层培训的内容外，还要掌握物业管理相关方面的专业知识，如房地产估价专业知识、经济终结专业知识、财力专业知识和公关知识等；对高级人员的培训，主要是提高他们对物业管理企业的经营管理能力。

　　3.运用高新技术，提高管理的水平。物业管理的智能化是物业管理的发展趋势，身处信息时代的住户需要更便捷的通讯，防卫及信息服务。物业管理企业应充分利用计算机技术、网络技术，在社区内逐步建立诸如自动联网报警系统、社区电脑教育系统。物业管理的各种信息服务系统以及智能化的集水、电、气、电讯为一体的集中划卡收费系统等，用电子信息手段提高物业管理水平，提高居民生活居住档次。

　　4.努力创造人性化的社区管理环境。物业管理企业要想提高自身竞争力，不仅要给业主提供一个清洁卫生的自然环境，更要创造一种新的社区文化，创造一个安全舒适、环境幽雅、有良好人际关系和社会公德的社会环境。要创造这种富有人性化的社区管理环境，物业管理企业可在以下几个方面加以努力：①利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所，组织开展小区的各种公益活动，包括组织各类体育比赛、舞会、文艺活动，以增强业主之间的交流与联系。②推行“社团”活动。物业管理企业可以组织一个活跃的准社团组织，经常利用节假日组织内容丰富多样的社区活动，力求把物业管理企业变成业主的核心，使人们信任、亲近和依赖于它。③开展建设文明单位活动，如建设文明小组、文明家庭、文明楼或文明小区等活动。

　　(三)创立物业管理企业品牌

　　物业管理的行业特征决定物业管理企业必须走品牌之路。首先，现阶段物业管理实行政府定价或政府指导价，而政府又把物业管理作为一种微利性行业来发展，因此，物业管理的规模效益就显得非常重要，没有一定管理规模的物业管理企业很难生存和发展。其次，物业管理的产品是“服务”，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是品牌；第三，房地产发展商或业主委员会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在被选中的众多因素中，物业管理企业的品牌就显得特别重要。物业管理品牌实质上就是一种公共性的“契约”，对业主来说，就意味着优质的服务，对房地产发展商来讲，就意味着房屋可以增值。

　　物业管理企业在创立自己的品牌时应该注意以下几方面的问题：

　　1.整合资源优势，培育核心竞争力。核心竞争力是一个企业特有的、别的企业难以效仿和具备的竞争优势和竞争能力，它是企业品牌的重要组成部分。核心竞争力是一个企业在激烈的市场竞争中生存和发展的基础和重要保证。如果一个企业没有核心竞争力，那么这个企业就很难形成知名的品牌。品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。

　　2.实行人才发展战略，构建人才发展优势。企业的竞争，关键在于人才的竞争，人才已成为企业发展的绝对性因素。只有拥有第一流人才，才会拥有第一流机制.也才会创造第一流的管理质量和获得第一流的经济效益。因此，物业管理企业要加强人才的培养和引进，选好人才、用好人才、留住人才，构建人才发展优势，从而形成知名品牌。

　　3.加强宣传，强化品牌意识。品牌要有一个逐步被认知的过程，因此，物业管理企业加强自身的宣传，对物业管理品牌的建立很重要。

　　4.形成优秀的企业文化。企业文化是由一个企业诸多优势资源凝聚升华而成，代表一个企业的人文内涵和综合素质，是品牌内容的重要组成部分。企业文化体现了企业的经营理念、企业精神、品牌战略、企业形象以及员工的价值观点、行为准则、道德规范和服务意识等。在现代社会，企业文化已成为一门新的管理科学，它是一种以人为中心，以软要素及软性约束为特征的管理方式。由于它强调企业成员的信念、情感以及管理艺术等，较之与政策、法规、制度等硬性约束更易为人们所吸纳，对企业发展的推动性很大.特别对于物业管理这种特殊的服务性行业，作用效果就更为明显。

　　5.通过国际质量标准体系认证和开展创优工作。一个物业管理企业要形成品牌，通过ISO9001：2000国际质量标准体系认证和开展“创优”活动是最起码的要求。“创优”是指创建“全国(省市)物业管理优秀(示范)住宅小区(大厦、工业区)”，这是物业管理的国家标准，是衡量一个物业管理企业服务质量的重要标志，是一个物业管理公司综合实力的象征，也是物业管理公司品牌的重要内容。

　　6.实行适度、稳妥的扩张政策。由于物业管理是一种微利行业，所以不是所有的项目都会挣钱，项目选择得好，不但可以挣钱，而且可以提升企业的品牌价值，项目选择得不好，说不定还会砸了自己的品牌。因此，在企业扩张时，就必须进行正确的策略选择，实行适度、稳妥的扩张政策。

　　综上所述，物业管理企业要想在新一轮的竞争中立于不败之地，就必须不断加强企业自身管理，提高服务水平，创立品牌。

哈尔滨市物业企业管理模式研究

摘要	5-6
Abstract	6-10
第1章 绪论	10-31
1.1 论文研究背景目的和意义	10-16
1.1.1 论文的背景	10-12
1.1.2 论文研究的目的	12-14
1.1.3 论文研究的意义	14-16
1.2 国内外研究现状	16-28
1.2.1 境外研究现状	16-25
1.2.2 国内研究现状	25-28
1.3 论文的总体思路、主要内容和研究方法	28-30
1.3.1 总体思路	28
1.3.2 主要内容	28-29
1.3.3 论文研究方法	29-30
1.4 论文的创新之处	30-31
第2章 论文相关基础理论	31-37
2.1 物业管理理论	31-33
2.2 产业化理论	33-34
2.3 委托代理理论	34
2.4 物业区分所有权理论	34-35
2.5 本章小结	35-37
第3章 哈尔滨市物业企业管理现状及问题分析	37-50
3.1 物业管理模式概念及其类型	37-38
3.2 物业企业管理模式现状	38-42
3.2.1 物业企业自身管理现状	38-41
3.2.2 物业企业管理物业模式现状	41-42
3.3 物业企业管理模式存在问题研究	42-49
3.3.1 物业企业与业主利益方向不同问题	42-43
3.3.2 物业管理职责不清问题	43-44
3.3.3 物业管理与经营开发问题	44-47
3.3.4 物业费定价低收费难问题	47-49
3.4 本章小结	49-50
第4章 哈尔滨市物业企业管理模式研究	50-58
4.1 物业企业外部环境分析	50-52
4.1.1 城市经济环境	50-51
4.1.2 政治法律环境	51-52
4.1.3 地理气候环境	52
4.2 物业企业内部管理模式研究	52-53
4.2.1 业主主导管理模式	52
4.2.2 物业管理企业主导管理模式	52-53
4.3 物业企业管理物业模式研究	53-54
4.3.1 纯粹物业管理模式	53
4.3.2 经营式物业管理模式	53-54
4.4 理想物业管理模式构建	54-57
4.4.1 管理模式与经营模式的统一	54-55
4.4.2 业主和物业管理企业的利益的统一	55-56
4.4.3 理想物业管理模式	56-57
4.5 本章小结	57-58
第5章 基于平衡记分卡的祥泰小区管理模式绩效分析	58-71
5.1 平衡记分卡在绩效评估中的应用	58-60
5.2 祥泰物业企业概况和职责职能分析	60-61
5.2.1 祥泰物业企业概况及管理模式	60-61
5.2.2 祥泰物业企业职责职能分析	61
5.3 基于平衡记分卡的企业绩效评估指标体系构建	61-68
5.3.1 企业业绩指标分析	61-63
5.3.2 企业成本指标分析	63-64
5.3.3 企业内部管理流程指标分析	64
5.3.4 企业发展指标分析	64-65
5.3.5 祥泰物业企业绩效评估指标体系构建与检验	65-68
5.4 祥泰物业管理企业评估指标数据采集	68-69
5.5 数据计算和分析	69-70
5.6 本章小结	70-71
结论	71-72
参考文献