看房选房时最大的秘密 已经被揭晓

看房选房时最大的秘密 已经被揭晓

看过房的人都知道，去售楼处最先映入眼帘的一般是两个大沙盘，分别是项目区位沙盘和项目自身沙盘。前者展示的是项目的地段情况，主要看项目的地理位置，周边配套。后者则主要看项目自身状况，比如小区有几栋楼，小区内部的规划情况，绿地有多少、停车场设计等。还有些项目展示了户型沙盘，让购房者直观地看到该项目所有户型内部布局状况。我们今天主要说下看项目自身沙盘需要注意的一些事项。
沙盘实际上充当了桥梁的作用，购房者通过沙盘可以了解未来小区规模、建筑造型、楼层楼间距等信息。不过，目前各大售楼处沙盘都存在一些问题，比如一些公共设施如变电箱、垃圾站等就不会明显标注出来。如果你打算买一楼的房子，弄清楚这些公共设施的位置就十分有必要了，毕竟谁也不希望自家房子旁边就是个垃圾站或变电箱。沙盘的比例尺也可能不规范，导致房屋的采光通风效果和沙盘上展示的效果并不一致。有的小区属于旧城改造项目，周边可能存在高层建筑，它们对小区采光通风效果的影响，无法通过沙盘观察出来。我们在听“售售”讲解沙盘时，也要有自己的思考，不能完全被绕进去。具体来看，下面这5点一定要注意：
首先，通过沙盘推算楼间距等关键信息。沙盘虽然是“模型”，仅供参考，但沙盘都是等比例缩小的，楼间距的比例一般不会变。它的合理比值是这样的：楼高：楼间距=1：1.2。受规划指标控制，一般楼间距都会符合日照要求，对日照时长比较在意的购房者应更加关注楼间距问题。
其次观察小区整体布局。小区整体布局是否合理，对于居住体验有直接影响。通过沙盘能够大致判断小区建筑密度、建筑与绿化的布局、内部公共设施分布、内部道路等信息。
另外要看绿化景观和注意公共设施。在小区绿化方面的国家标准是“绿地率”，它涵盖了公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿地率的计算方式比开发商的“绿化率”严格得多。比如车库上部的覆土，如果深度不足3米，计算绿地率时是不被计入的。因为不足3米，大型乔木不易存活。大片绿地景观能够为楼盘加分不少，但很多开发商喜欢夸大绿化率，至少沙盘上体现的绿化要能够落实。小区大型公共设施对居住的影响也颇大，如变电箱、垃圾房、水泵房、燃气和锅炉房等。举个例子，如果你所在楼栋地下室是物业宿舍和食堂，那么你这栋楼的公共烟道使用强度会非常大，如果烟道处理不好，地下室的油烟有可能反窜入室内，形成二次空气污染。此外，变电箱、垃圾房这些也都不宜靠近。
最后，要注意沙盘中的亚克力方块（或建筑）。沙盘有大量的亚克力透明建筑，这属于不明建筑物，他们的造型、用途都是待定的。买房时最好问清楚这些不明建筑物的用途，对于靠近边角的透明方块，最好远离，万一哪天变成个垃圾站呢！
在实际看盘时，沙盘是必要的参照物，了解以上几点，可以变被动为主动，及时发现沙盘中可能存在的问题。当然，买房时自己也要在小区附近转一转，或者看下这个开发商开发好的其他小区，多方面了解，才能够买到合心意的房子。
（以上回答发布于2017-03-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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