陈 维 2003年11月
房地产企业既不生产建筑材料，又不自行建造房屋，究其根本来说是一个集成商，是一个资源的组织者、整合者。随着房地产企业发展的日趋成熟，社会分工越来越细，这一特征也越来越明显，从某种意义上说，资源整合能力已成为房地产企业的核心竞争力。在未来几年中，随着土地拍卖政策在全国范围内的推广执行，房产操作越来越规范，房地产企业在资源整合能力方面的竞争将决定企业发展的前途和命运。 把产品品质提升视为企业生命力的绿城房产，能在中国房地产市场发展的初始阶段闯出今天的一片天地，成为全国知名的品牌房产，得益于在资源整合方面的领先优势。随着绿城房产品日益获得市场的认同，不少的房地产企业也把学习和超越绿城房产作为自己的目标，争相聘请绿城的设计师或使用绿城房产品的建筑材料，全国不少地方已涌现出一批“桂花城”复制品。在这种形势下，绿城如果要保持产品上持续领先的地位，只有进一步扩大视野，优化整合当今国际上最优秀人才和技术的社会资源，做出最优秀的产品。与此同时，我们也要认识到，整合优质资源决非易事，这是开发商组织管理水平以及眼界、品味、沟通、实施等多方面素质和能力的综合反映。 首先，资源要立足于自身。苏州园林有句古话，“七分主人三分匠。”开发商尤其是项目总经理自身对项目的理解能力和认识水平是项目最终能达到何种层次的决定因素，开发商是整合资源的主体，开发商要能很好地整合各种优质资源，其自身又必须具备多种素质：一是要有极为丰富的专业知识结构。由于房地产开发涉及的技术层面的资源范围很广，如规划、建筑、室内、景观、结构、材料、工程、设备、物管、营销等方方面面，项目总经理必须对其均有一定的了解，甚至有一定的研究，自己都不清楚又如何判定资源的成果；二要有学习的能力，所谓学习的能力就是把学校里所学的知识全部遗忘后剩下的东西。学习是一种能力，更是一种状态，在整合资源过程中有机会向各行业优秀者学习、交流是房地产开发过程中最大的乐趣，这是其它非综合性行业无法比拟的；三是对自身项目要有非常明确的定位和十分深刻的理解。因为任何高级的专家都不可能代替开发商自己，开发商对项目理解得越深刻，目标越清晰，整合资源的工作就会越顺利。 其次，是要有宽阔的视野和丰富的信息渠道。当今世界经济在全球范围内的社会化分工在建筑技术领域尤为明显，这使得我们必须运用各种信息渠道了解建筑领域各专业的发展动态以及最前沿的技术，与世界上最优秀的规划师、建筑师、室内设计师、景观设计师建立沟通的渠道，了解各国建筑技术的特点。中山公司在绿城•深蓝广场项目实施过程中各个专业和各个环节都在努力寻求与世界先进技术的沟通与交流，共同努力创造优秀的作品。 深蓝广场的建筑设计由美国JWDA事务所完成，该事务所承担本项目的设计小组同时设计了万科至今为止开发的最高级的楼盘——兰桥圣菲，在项目设计的两年时间内，双方直接交流的次数近百次，正式出效果图的方案超过10轮。由澳大利亚设计师设计的景观方案，至今已修改了6轮，该事务所认为他们从来没有为了这么小的一个项目做过这么多轮方案，但每轮方案的设计水平都在不断进步，说明这些修改都是有意义的。项目的精装修样板房由梁志天大师完成，从梁先生那里我们又学到了香港第一品牌房产———新鸿基地产的许多宝贵经验。绿城•深蓝广场的大堂和公共部位的室内设计由上海金茂君悦的室内设计师鲍勃先生完成，这个项目可能是鲍勃先生做过的最小的项目，但鲍勃先生仍能充满激情地希望创作出一个新的优秀的作品。绿城•深蓝广场的现代风格的外墙完全区别于以往的住宅，这种风格立面能否成功，很大程度取决于金属构件及玻璃等材料的施工工艺水平，为此我们又专门拜访了在这方面技术水平世界第一，曾承担上海金茂大厦、马来西亚国家石油双子塔、芝加哥西尔斯大厦等世界最高楼外墙施工的帕玛斯公司，向他们学习最先进的工艺技术。 在物色今后酒店管理公司和会所管理公司时，我们先后与香格里拉、喜来登、万豪、亚力山大等国际一流公司取得了联系，以期能有良好的合作机会，使项目在管理上也能与国际接轨。 中国的房地产发展到今天，要求我们必须在全球范围内寻找合适的最佳合作伙伴，共同打造一流产品，为此我们在项目建设过程中不仅要埋头苦干，一步一个脚印，同时又要通过网上、媒体、朋友、合作伙伴随时了解最新信息，掌握最新动态，努力保证产品的先进性和领先性。 第三，建立全攻全守型的房产开发组织管理模式。资源整合的成果，根本上讲是由房产公司组织管理能力决定的，从做好立面到做好环境景观，从做好室内空间到增加空调、新风、地热、智能化等科技含量到引入酒店的服务流线和管理标准，每增加一个成分，不仅仅意味着多一个卖点，更多地意味着自身综合能力和组织管理协调能力的上台阶，没有管理作支撑，一切只能是美好的愿望。与此同时，我们还要意识到这是一种管理模式的变化。如同足球发展史上从三条线的阵地战到全攻全守是一场革命一样，多种资源的整合决非是简单的从规划到建筑，从室内到景观到管理的流水作业，而是从项目一开始就同时开展，平行推进，在推进过程中又不断深化细化，相互协调整合，其工作量就会大大增加，项目总经理必须随时做出权衡和决策，这是一项非常辛苦又充满挑战、充满乐趣的工作。