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住宅底商最适宜做什么

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解决时间 2021-02-01 21:14
住宅底商最适宜做什么
最佳答案
问题一:楼盘底商适合做什么 如果楼上是居民住宅的话,除了餐饮,什么都能做。花店、美容美发院、房屋中介公司、蛋糕店、洗衣店、茶馆、咖啡吧、烟酒行、小型超市、药店等等,视面积大小而定。问题二:什么是住宅底商 住宅底商和商铺的区别有哪些 顾名思义,“底商”,乃底层之“商铺”也。众所周知,一个住宅项目尤其是高层、大体量的楼盘销售中,那些处于第一、二层的低层住宅单元,由于存在采光差、私密性不高、隔音弱以及潮湿和蚊虫多其它先天毛病,总是无人问津,因此,低层的一向是最为考验销售智慧的事情。
近年来,一种通过对住宅低层资源进行重新配置而将低层住宅转向商用的开发模式,被称之为“底商”。开发商通过变更手续,使住宅化身综合用地,实际上,“底商”已经成为地产业约定成俗的用语。
随着用地性质的变化,原先作为公摊的低层自然而然变性为“公共建筑”,担纲了更重要的角色。
“底商”的出现,一方面可以“变废为宝”改,让住宅低层的老大难销售问题有望迎刃而解,真正实现了开发商的利益最大化;
另一方面,通过对“底商”的操作,使得住宅和商业这两个不同的业态在功能上得到互补,既增加了小区的商业配套设施,还部分化解了商业布局不完善导致的服务供需不平衡造成的矛盾。
作为可操作性很强的方式,“底商”正日益受到热捧,所以,噱头炒作也好,全新模式也罢,“底商”的是非功过终究会大白于天下,让我们共同拭目以待。
二、“商铺”(“单独一层的商铺”)
为满足政府对商业配套7%的要求,这部分“商铺”由于体量适中、位置好、需求旺,销售情况很好,符合大部分开发商对商业开发的需求。
“商铺”和“底商”虽然都是低层建筑,但二者存在明显的区别:
首先,位置上,“底商”处于小区红线之内,而“商铺”的位置,则大部分出在直接面向市政道路的沿街部位;
其次,“商铺”作为区域商业配套项目,是通过可研论证,而早在项目的规划阶段就已经明确的了,其建设目的和用地性质始终是一致的;
第三,“商铺”的业态是原先就是固有存在的,而“底商”则是近年新兴的一种模式,可以说只是变通,也可以是是是创新;
最后,“商铺”有独立的空间,通常不与住宅相联,而“底商”的先天性决定了和住宅有千丝万缕的联系,客观上造成“底商”的自主性和灵活性不如“商铺”。
因此,在招商阶段,“底商”就应该为多油烟,多噪音等的环境和纠纷问题找到切实可行的解决方案,只有这样,“底商”才能最终实现其本来的良好愿望。问题三:住宅底商 小门面 适合做什么 便利店是最合适的,只要小区有住人就不会亏损,其次是水果店、药店问题四:住宅底商有哪些建筑特点 住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。
另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困境。问题五:住宅底商劣势有哪些?? 着建筑分类越来越精细化,住宅底商进入大多数小区的视线。住宅底商是什么?在住宅中起到什么作用呢?住宅底商一般是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难,其价位也较其他层位低,开发商通过转向做底商,价格可以卖得更好,同时小区的商业配套也得以解决。
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分:
1、按照服务区间划分
按照服务区间的区别,可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺,投资少,风险不大,资金回笼也较快。对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。
2、按照市场理念划分随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发,房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力,但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律,住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因,下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三种类型。下面,分别对它们加以介绍。
1)概念型住宅底商
概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”,到“珠江骏景”,再到“老番街”,住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应是开发商的制胜法宝。
2)潜力型住宅底商
潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的“风林绿洲”,由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是难得的投资宝地。“潜力型”住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大问题将是“时间”问题,也就是商户通常说的“养店铺的时间”。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报率时应充分考虑时间因素。
3)商圈型住宅底商
商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯,将过街......余下全文>>问题六:住宅底商的店铺适合开什么店? 要根据住宅区与周边商业经营区情况才能定位!一般用作配套服务,如便利店、商超、早餐等问题七:大型的住宅小区的商铺适合做什么? 吃的!!如小饭店或卖米、酒、水果类小杂货店。问题八:住宅底商与住宅的价格比一般是多少 1、同属不动产但物业属性完全不同
就投资而言,商铺与住房虽同属不动产,但即使相互毗邻,抑或是上下连体的物业,除了物理特性相同之外,物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的使用权限仅40年,住宅一般为70年;商铺产权所有人的户口不能迁入商铺;非餐饮用商铺不准接入煤气等等。
同时,有些商铺不是按套销售,而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异,有100平方米的,有1000平方米的,也有不散卖的。另外,商铺在使用中的水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费,物业费高于普通住宅;根据经营范围,各行业的主管部门对房屋有些特殊要求,如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。由此可见,一个商业价值不大的商铺,也不见得其价格一定要超过住宅。
2、商铺与住宅投资性所占比例不同
作为纯商铺买卖,与住宅最大不同之处,就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下,住宅始终以居住实用性为主,将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。商铺则反之,由于目前楼市调控政策从严,对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路,故投资客会比以往有所增加。
商铺投资就是指进行商铺购买、租赁的行为。投资者在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买,也以利润为目标的心理,本身就是一种投资性质,更不用说纯投资者的心态,故购买商铺可视为一种完全投资行为。
住宅对于置业者来说是生活的必需品,无论是一次置业还是二次三次置业,都是为了居住,为了居家生活,也有部分人买多套房投资,但相对来说毕竟是极少数。
商铺是一种投资产品,是一个让财富增值的手段,商铺对于置业者来说不是生活的必需品,是可有可无的。但是商铺强调投资性,无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标,故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路,吸引客户购买,激发其购买的欲望,以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导顾客购买。
3、选择地段和环境不同
商铺对地段和环境的要求比民宅更高。地段,地段还是地段,对于商铺更是金科玉律。除了宏观地段和环境外,具体位置,商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅,而商铺需要人气鼎盛。
投资商铺与投资住宅相比,需要考察的点也要多得多。
4、住宅风险小 商铺回报高
商铺是一种高投入、高收益的投资。按目前的商铺价格来看,大型商业体的商铺价格几十万甚至几百万,这对投资者来说是个相当高的门槛。若是投资者有足够的眼光,商铺的收益也是惊人的。问题九:住宅底商和商铺的区别?各首付最低几层 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1,2层及底上1,2层,或其中部分搂层)的商用铺位。
住宅底商属于“公共建筑”,不属于公摊面积,以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营;而商业配套设施,属于“配套公共建筑”,根据小区规划的要求而建,服务于小区,在住宅销售时作为公摊的一部分,在建成后移交有关部门进行经营管理,没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同,投资者只能对住宅底商进行直接投资。
一栋楼有两种属性的产权是正常的,只要是商铺产权40年首付50%起,楼上住宅产权70年首套首付30%起问题十:住宅底商做什么生意好 卖吃的比较好。
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