买二手房 暂不过户 问题

最近想买套二手房 房东暂时拿不到房产证 有土地使用证 但是房东又要到别的地方去 很有可能就不会亲自办过户手续
现在想通过签订协议或合同的方式购房 想问下可行不
另外 协议要有哪些内容才能很好的保障我的权益
例如
要求房东不得再将房子出售给他人
条件允许是即过户（他本人不来怎么才能过？）
过户费用问题
在不过户之前如遇拆迁等补偿问题，由我获益（要可行的）
非常感谢
第一次在百度上问问题 不知道多少分合适 暂定10分 多谢了

合同可以先签订，但是过户时候，2口子必须来，他如果不来就把委托做给你，但是也前提条件也要有房产证，所以你们没有房产证，用土地证签订合同，办理过户时候，卖方双方都得过来，利益方面，可以在合同上提出来，这些东西，只要交给中介公司就可以

买这种房子，需要去改底单，如果有单位的话，去单位改一下就行，但是如果是开发商的房子就比较麻烦了。 您可以要求原业主把户口迁走，把您的户口迁进去。

是商品房,那么卖方肯定有国有土地使用权证和房产权证,你购买该房屋暂不过户,是为了省去营业税.这样的房屋买卖合同要将协议中约定过户条款订严密一些,这样才能最大程度降低风险,避免以后的麻烦.