未正式签订房屋买卖合同 上家反悔怎么办？

未正式签订房屋买卖合同 上家反悔怎么办？

李先生问：不久前我通过房产经纪公司签订了一份房屋居间协议:向上家购买一套期房，约定协议签订当日由我先向上家支付房屋总价的15％作为定金，十日内我再向上家支付25％的房款后，上家即将房屋交付我入住，其余60％的房款待贷款银行放款后支付。在我向上家支付第二笔25％房款时，上家便拒绝接受。现我收到上家的律师函，称我与上家签订的仅仅是一份居间协议，并不是正式的房屋买卖合同，故双方不存在房屋买卖关系，因此退还我所交的房款，并解除预定协议。请问在我还没有与上家签订正式的房地产买卖合同时，我可否起诉上家要求房屋过户？律师观点
能否要求上家继续履行买卖合同，交付合同标的房产，取决于上下家之间是否存在真实合法的房产买卖关系。无论你与上家签订的协议名称如何，只要具备买卖合同的内容，它就是一个房屋买卖合同，双方就存在房屋买卖的法律关系。从你来信反映的情况看，你所签的这份协议对房屋交付及房款的支付以及违约责任等都有明确的约定，只要这份合同具备双方当时人的真实签章，这就是一份真实的房屋买卖合同。
但能否起诉要求法院强制过户，关键还在于上家是否取得房屋产权证。基于该合同标的房屋为期房，尚未取得房屋产权证，无法进交易中心办理过户手续，因此你在房屋仍处于期房阶段就起诉要求过户是不恰当的，法院也不会支持你这个无法履行的请求。因此，本律师建议你至少在开发商办出大产证再进入诉讼，以确保将来可以执行。另外，如果你急于装修入住，在开发商已经交房的前提下，你也可以立即起诉要求上家继续履行合同，先将房屋交付你入住。

（1）合同上签字的卖家是否是房屋的产权人，是否有全部产权人的签字（配偶不是产权人的情况下，当地卖房是否一定要征得配偶同意，如果是，则合同上还要有产权人配偶的签字），或有相关授权委托书，假如此条不够充分，则签字卖方无相应处分权，此合同不成立，卖方应当承担缔约过失责任（你因为该合同导致的损失和相应赔偿）

（2）合同是否有除（1）外其他导致合同不成立或者可撤销、可变更的情节，比如欺诈等

（3）如果合同一切ok，卖方仍然违约，则你可以追究[1]定金法则：即赔偿你一万元（定金已交付为准，假如合同约定的定金超过一万，但因你只支付一万定金，所以按定金法则你也只能拿回1万元另加一万赔偿金）[2]违约责任：合同中可能约定由相关违约责任，比如房价的20%（20%是上限，超过部分，即使约定，也无效）

上述责任你只可以追究一个，不过你有选择权，如果违约责任不足以赔偿你的损失，你还可以向人民法院申诉更多和里赔偿

（4）基本上你有绝对胜算，即使是第一种情况（很可能就是第一种情况，不过当地处理可能没有我所得苛刻）你也会因对方缔约过失而获得赔偿