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遭遇“一房数卖”怎么办

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解决时间 2021-03-27 11:00
遭遇“一房数卖”怎么办
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最高人民法院2016年11月30日公布《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》,指导各级人民法院依法公正审理各类民事案件,其中对房地产纠纷案件中的合同效力、一房数卖的合同履行、以房抵债等问题进行了规定。
纪要规定,审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

在合同效力方面,纪要规定,当事人仅以转让国有土地使用权未达到城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定条件为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。

在违法建筑相关纠纷方面,纪要规定,对于当事人请求确认违法建筑权利归属和内容的,法院不予受理,由行政部门解决;但是,违法建筑致人损害的,应当按照侵权责任法的相关规定处理。完善财产征收征用制度也是保护产权的重要内容。

针对实践中认识比较混乱的土地补偿费分配纠纷案件,这份纪要明确,要在现行法律规定框架内,综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素,慎重认定其权利主体资格的丧失,注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。
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云南中天律师事务所胡常明律师解答: 开发商失德,一房二卖,姜家不幸身陷其中。简单地说,其现面临着要求履行合同和解除合同两种不同的选择,但是最终的决定权却不在姜家手中,具体得根据不同的情况来分析。 我国《物权法》第九条规定:“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷纷适用法律问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”该司法解释第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该司法解释第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。” 这就说明,如果选择继续履行合同,就必须同时满足以下两点:第一、双方已正式签订了商品房销售合同,或者虽然未正式签订商品房销售合同,但已签订的认购、订购、预订、预售等协议已具备规定的商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已按约定收取了购房款。第二、开发商愿意凭已签订的合同向房管登记机关办理登记,而解除同另一买受人签订的合同;对此,如果暂不能办理登记,便先办理“预告登记”,也能增加了一份保障。可见,这种选择继续履行合同的情形不以签订的合同有效为前提。 同理,如果合同不能履行或者选择解除合同也不以签订的合同无效为前提。从前述条款来看,如果合同有效,但开发商违约;或者开发商存在缔约过失(姜家无论如何均无过失),致合同不成立、无效或被撤销、解除时,开发商均要承担返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在此要补充的一点是,“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”并不是所有的案件一律赔偿已付购房款一倍的损失,而是应由法院依据个案的不同情形在一倍以内自由裁量。法院在自由裁量时应主要依据出卖人的过错程度、情节轻重、所得利益大小、造成损失的大小、社会影响程度等来综合决定赔偿金额。。云南中天律师事务所律师:胡常明
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