不通过中介卖房，会否陷阱？

我的房子网上信息登记已久，前些日子有中介公司前来联系，说是有人愿意买，价格双方协商后基本同意。
但是双方不走正规中介公司流程，说是这样双方都可以减少中介费用（估计买方会私下给该人一定费用，用较低的价格成交，与我无关）。这样我实际到手的钱是一样的，但一定程度上增加了我方风险，想问大家评估下该流程会否有陷阱？

提问：

1.按一般卖房流程，买方出定金（1-2w）时卖方是否需要给出房产证？还是当买方给全首付（房屋总价10%)、双方去签买卖合同时再给出房产证？即：房产证何时给出风险最低？

2.买方需要贷款，但由于房屋年龄偏老，双方最开始的协议（非买卖合同）中有一条：若因房屋年龄偏老不能贷款，则卖方全数返还首付金，该交易取消。个人觉得这一条对卖方限制颇大，若贷款过程中买方意愿改变不想买主动提出取消贷款，则我无法得到任何赔偿。而我也不能在此期间与其他购房者联系。请问该条款是否有陷阱可能？

3.明天就要去签买卖合同，同时陪同去银行贷款。但全额首付款要等贷款确定能批下后对方才付清。现仅收了定金。问银行审批贷款时是否需要首付全额付清的证明，或是仅凭买卖合同和房产证复印件便可以申请？

非常紧急！回答详细能分析其利弊的再追加200分！

1.在中介公司交易，签完合同收取定金后中介公司一般要扣押房产证，但是你们私下交易你可以自己保管房产证，等你们去房产交易中心递件，也就是递交买卖双方的资料，递件成功后收取首付款。房产交易中心审核后，为买方办理新的产权证。买方拿新的产权证到银行办理抵押贷款，也就是你卖房剩下的余款，你提供银行账户，银行审批完后余款自动到你账户。你可以全程保管房产证。
2.关于贷款的问题，你可以先拿自己的房产证去担保公司问，能不能贷到款，能贷多少，担保公司都会给你说的，也可以叫担保公司先去评估一下。评估费是20元。这样就很明了了。在确定了能否贷款后你们再到房产交易中心去办理房产过户。
3.你可以先拿自己的房产证去问能不能贷到款就可以了，就不会出现你提问的第三条。
房产流程就是：交易中心递件，卖方收房款的50%，若买方需按揭买的，递件后卖方收首付款 。房产交易中心审核通过，为买方办理新的产权证（房产的交易结束）。卖方收余款50%。按揭买房的，买方拿新的产权证办理银行抵押，房款余款由银行自动转到卖方提供的银行账户。（整个交易结束）其实你也没什么风险，你是卖方见钱给货，这是交易规矩，你会有风险的地方：因为买方是按揭买房，当房产交易中心审核通过后，为买方办理新的产权证，这时房产的交易就已经结束。房产归属已经不在是你，但是你们的交易还没结束，只是你们的买卖合同的交易约定还没履行完。也就是你还没收到房款的尾款，这时风险就出来了，房产的交易已经结束，如买方不去银行抵押你就拿不到尾款。所以你要全程保管房产证，这样比较好。其实你们的关键不在交易的过程，而是要有一份有法律效应的合同，这样买卖双方按照合同约定办就可以了，不会有什么风险，对双方都有保障，要是出了问题你直接告买方诈骗就完了。个人建议卖方出500-1000元找中介公司专业人员代办。

1．付定金与给房产证同时进行。 2．公平，不会有陷阱。 3．银行申请贷款必须有首付凭证。

（一）办理的程序 签订房屋买卖合同→贷款申请→房地产评估→贷款审批→签订贷款合同（主合同）和房地产抵押合同（副合同）→办理房地产抵押登记→放贷 （二）步骤 1、申请人与卖方签订买卖合同并向中介机构提出二手房代办申请； 2、申请人到房地产评估机构进行所要购买的二手房的评估； 3、申请人领取、填写申请表； 4、银行收件、审批； 5、签订借款合同、抵押合同或担保合同； 6、办理抵押登记手续； 7、发放贷款； 8、申请人按期归还贷款； 9、清户。 （三）提供的资料 身份证，产权证、收入证明等

第一：从理论上说你拿到全部房款再交出两证才是最安全的，但是买方不怎么能认可 第二:这一条绝对是对你不利，你可以缓签合同，让买方去银行先确定能不能做贷款再签合同收定金 第三：不知道你们那里有没有资金托管,如果资金托管是不能这么做的.资金托管的话要求买方支付完首付才能做贷款. 个人建议:应该让专业的人做专业的事,不能因为要出1%的中介费而自己去做,房产买卖动辄几十上百万,请慎重.