企业建设职工住房找代建单位的问题

我们厂地方偏，职工多数为外地人，在我们厂所在地市区没有住房，居住厂内宿舍。随着很多单身外地职工结婚或即将结婚，厂里在市区看中一块地，想在那里建住房，租给那些已婚职工。但是我们没有房地产开发资质，需要委托有资质的单位建房，这需要建房的单位提供那些资质呢？如果有资质要求，结果我们和一个资质不足的公司签了合同的话，合同有效么？如果是在施工前发现对方隐瞒了资质不足的情况，应该怎么办？在施工中发现呢？施工完成后发现呢？

你所说的情况属一种单位委托开发商代建住房法律问题。
根据委托代建的定义，该种开发模式专指定制开发，即根据委托方需求，承建方(开发商)从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。
而根据我国合同法、建筑法及地方相关法规，对工程建设项目实施建设管理，包括前期筹建、设计、勘察、招投标、施工全过程，由项目业主委托代建单位进行代建工作。在项目建设中，作为代业主的身份参与项目建设，并收取相应代建管理费的工作。
但根据《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，从该条的规定可以看出，委托人委托受托人处理的事务必须是委托人自己可以为之的事务，也就是说你们单位应当是自己可以建造商品房的，只有当单位自己有权利建造商品房的时候才可以委托他人代建，但法律规定，对于商品房的开发和建设只有房地产开发公司能做，其他人（包括法人）是无权开发和建造商品房的，从这个角度看，单位与开发商签订《委托建房协议》的前提基础条件都不具备，也就是单位不具有自身开发和建设的条件，因此也就不能委托他人代建。在现实情况中，北京、焦作等地有试点进行委托代建或政府批准的先例，作为在中国实际存在的一种房屋开发方法，其存在但不一定合法，具体到每个项目，可能需要严谨的法律论证。
根据《建筑法》及《房地产开发企业资质管理规定》的要求，商品房开发过程中，开发商、施工单位等都有严格的资质要求，若企业资质不足，则依法不能进行房地产开发或工程施工建设。与无资质企业签订的开发、施工协议，因违法法律的强制性规定会归于无效。但根据《最高人民法院审理建筑工程施工合同案件适用法律若干问题规定》等司法解释的理解，施工单位在项目进行中取得资质的，也可以继续施工。若因施工单位无资质施工，则不可能取得《建设工程施工许可证》，在房地产开发案件中，五证不全（若现房销售则不需要《预售许可证》），工程将不能通过竣工验收，也无法交付使用。因合同违法法律强制性规定造成的合同无效，给合同双方造成的损失，在具体案件中还要根据双方的过错程度确定损失分担的办法。
若有进一步问题，可与我联系，中银律师事务所 ，唐靖宇律师，15820007759。