如何将地价计入房产原值

如何将地价计入房产原值

很简单的，这就是就是对房产原值的计算方法给予规范。防止计算口径过小导致原值偏低，从而减少房产税的行为。一般来说，外购房产的价格，应该包含土地价、开发成本、开发费用等；自建的房屋，也应该包含地价款、建安成本、开发费用等。比如说，你花1000万买了块地，花1000万盖房子，房子完工前又花300万有关的费用等。虽然盖房子花了1000万，但是计算房产税的房产原值就应该是2300万，不能算成1000万或者1300万。

关于将地价计入房产原值的规定应如何理解？一种理解是：容积率=地上房屋总建筑面积÷土地面积，当容积率大于0.5(如0.6)时，计入房价原值=土地价值×容积率0.6，当容积率小于0.5(如0.4)时，计入房价原值=土地价值×容积率0.4×2。另一种理解是：当容积率大于0.5时，土地价值全额计入房价，小于0.5时，计入房价原值=总房屋建筑面积×2×土地价值。哪种理解正确？答：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。因此，如果上述单位的土地容积率为0.6，那么应当将地价全部并入房产原值计算缴纳房产税。如果小于0.5，则应当按照双倍建筑面积的地价计入房产原值计算缴纳房产税。

除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明： 例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元(应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元) 假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。