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转让预售商品房是属于合法的吗如何转让期房?谁了解?

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解决时间 2021-11-01 02:12
转让预售商品房是属于合法的吗如何转让期房?谁了解?
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期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房。购买者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花",这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。从工程的角度来说,期房则是从开发商拿地,做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前,都属于期房
题主好,应有以下流程; 1、转让人和发展商签订书面《预售商品房预售契约》,而且应当于签约后的规定时间内到当地房屋土地管理机关办理预售契约的登记备案手续,交纳印花税,此时该预售契约方才正式生效。 2、转让人和受让人在已生效的预售契约背书栏内签字,并到房屋土地管理部门办理转让登记手续,此时转让人和受让人应按规定各自交纳有关的税费。条件: (1)应该存在有效的商品房预售合同转让合同是以预售合同为基础的,预售合同无效,转让合同当然无效。 (2)标的物为正在建设而未竣工的商品房要严格区分现房抵押与期房按揭。最高院在(1996)第3号文件第30条规定:“商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并蚩尤房屋所有权时,将房屋再转让给他人的,按通常买卖关系处理。”我国香港地区也严格区分了衡平法按揭和法定押记[42]。 (3)应该取得银行的同意
从购买期房到实际交房期间,购房者可能由于各种原因想要转让预售商品房,不过,转让预售商品房合法吗?对于购房者来说,购买的期房怎么转让? 一、转让预售商品房合法吗? 转让预售商品房,是指购房者在签订商品房买卖合同以后,工程竣工之前,把该预售商品房转让给他人。那么,转入预售商品房的行为合法吗?这需要区别两种情况: 1、在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续,缴清税费后,预售房尚未实际交付之前,预购人将其预购的商品房全部或部分转让给第三方,符合当地有关法规、政策, 没有违法行为的,可认定转预售合同有效;如预购人在前一预售行为尚未办理有关登记或交易手续、缴清税费时,即将其预购房转预售的,应认定转预售合同无效。 2、预售商品房合同订立后,预购人尚未取得房屋产权之前,预售人未与预购方协商,又将该房预售给第三方的,应认定后一预售合同无效;如第三方是善意购买,并已取得房屋产权的,也可认定后一合同有效,但预售方应对前一合同的预购方承担违约责任,造成损失的,应赔偿损失。 需要提醒的是:预售商品房转让的标的物应该是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,假如转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理。 二、购买的期房怎么转让? 预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书,到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续,对符合转让条件的,房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续,明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者,仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人,为预售后竣工的商品房产权人。 购房者转让期房的动机是不同的,有的人可能是觉得房屋不合适而不想买了,有的人可能是由于出现突发情况导致不能买,也有的人是为了炒房。由此看来虽然购买的期房是可以转让的,但应该要区别不同的情况并且符合法律的规定。由于各地在转让预售商品房问题上的政策不同,且转入期房本身涉及很多复杂的法律问题,当事人最好请律师帮助处理相关事宜。
现房是指竣工验收合格取得房地产权证的商品房。现房是指竣工验收合格取得房地产权证的商品房。期房是指未经竣工验收取得房地产权证的商品房。换句话说,商品房未初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前,均为期房;已经领取“大产证”的商品房才属现房。是否已经取得“大产证”,是区分两者的关键。而建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三条却将商品房现售和商品房预售规定为:商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。依照这一规定,只要竣工验收合格的商品房都可以现售,也就属于现房;区分现房和期房的关键在于商品房是否竣工验收合格。期房是指未经竣工验收取得房地产权证的商品房。换句话说,商品房未初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前,均为期房;已经领取“大产证”的商品房才属现房。是否已经取得“大产证”,是区分两者的关键。而建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三条却将商品房现售和商品房预售规定为:商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。依照这一规定,只要竣工验收合格的商品房都可以现售,也就属于现房;区分现房和期房的关键在于商品房是否竣工验收合格。
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