认购房意向书是什么意思

认购房意向书是什么意思

商品房认购意向书是预约合同，是出卖人与买受人为将来订立确定性的本约(商品房预售合同)而达成的协议。是在目的上，性质上都不同于商品房预售合同的独立合同，在开发商没有取得预售许可证的前提下，其效力并不因此而无效。最高人民法院公报[2008]第4期“仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案 ”中一二审法院均认为“法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，即使开发商出于种种原因最终没有取得相关许可，也不因此导致对预约合同本身效力的否定”。

在商品房的买卖，我们经常遇到由于签订“房屋认购意向书”而产生的纠纷，那么“意向书”的效力如何？怎么解决？本人认为应该从两个方面来看。
　　一、一般的“意向书”。从“意向书”的本意看“意向书”是为了今后履行一定行为的约定，按照合同的特征看“意向书”应该属于预约合同。预约合同就是指当事人双方就将来订立一定的合同而签订的合同，将来订立的合同称为“本约”，而现在签订的约定将来订立本约的合同叫做“预约”，两者之间具有不同的性质和法律效力。那么对“意向书”的违约应该如何解决呢？本人认为应该在“意向书”内容范围内承担责任，而不是承担“本约”的违约责任。因此，“房屋认购意向书”的效力也是如此。如“房屋认购意向书”对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等等，这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的“意向书”，双方当事人“房屋认购意向书”的违反应该在其内容范围内承担责任。
　　二、标题是“意向书”而实质是“本约”合同。那么这样的“意向书”应该怎样对待呢？本人认为应该按照“本约”合同对待。如“房屋认购意向书”名称是“意向书”而实质是购买合同，合同的条款约定的非常明确，如对房屋的位置、户型、面积、价款、物业等等都有了明确的约定，买方按照约定交了预付款或首付款。这样的“意向书”应视为“房屋买卖合同”。由此而产生的纠纷应按“房屋买卖合同”的执行。