600681

您好！上市十六载五易其主，S*ST万鸿前景仍难见曙光。

　　停牌一年半，11月11日债务缠身的S*ST万鸿(600681)推出了“股改+重组”的一揽子“保命”方案。明日，其将召开股东大会审议股改及重组方案。

　　何长津是在2008年底进入S*ST万鸿并成为其实际控制人。此后，S*ST万鸿将以4.23元/股的股价，非公开发行3.11亿股，购买佛山市顺德佛奥集团有限公司(下称“佛奥集团”)和富桥实业合计持有的奥园置业100%股权。通过本次重大资产重组，S*ST万鸿主营业务将转变为房地产开发、销售以及酒店经营。

　　而实际截至2009年9月30日止，S*ST万鸿账面净资产为-4.9亿元，因此即使在上述资产注入以及豁免2.6亿元债务后，其账面净资产仍为负值，其中包括8.4亿元的待弥补亏损。

　　溢价5倍主要为土地增值

　　按照截至今年10月31日的数据计算，奥园置业负债总额为12.8亿元，资产总额为16.8亿元，负债率为76.35%。

　　资料显示，奥园置业已开发了佛山奥园一～三期楼盘项目和佛奥？棕榈园等楼盘项目，目前的主要资产包括奥园置业本部待开发的佛山奥园四、五期项目、商铺及综合楼等资产，东凤房产85%股权，富星房产100%股权，同润房产100%股权、花桥置业26%股权及佛山宾馆65%股权。其中，富星房产、花桥置业仍为亏损；东凤房产、同润房产、佛山宾馆实现盈利。

　　目前，奥园置业在建项目的规划建筑面积为33.9万平方米，土地储备约22.6万平方米，预计建筑面积达121.6万平方米。

　　净资产评估值最终溢价5倍多，2亿元的净资产账面值，评估值高出12亿元。对此，S*ST万鸿董秘许伟文对《证券日报》记者谈到，认为主要是土地评估增值高的原因，“有些土地拿得早，03、04年，你说现在得增值多少？”

　　不过，《证券日报》记者从资产评估书中发现，目前待建项目中，只有奥园置业本身拥有的佛山奥园4-5期待开发土地取得时间较早。有三块地共计7.47万平方米土地是在03年左右拿到，而像阳光花园4-6期约13万平米土地为2007年或之后购入，另外佛奥广场和隔海项目2万平米土地为06年左右购入。

　　许伟文认为，这些土地项目位置都不错，而且当地目前能开发的土地越来越少，因此该增值还是属于比较合理的。

　　而规划建设时间看，上述待建土地最早开建时间在2010年，最晚的到2014年开工建设。

　　而从网上公开的佛山顺德区乐从镇楼盘和土地信息资料看，当地楼盘均价大约为5000元，而土地均价在3000元左右。

　　否认与郭梓文的奥园有关系

　　算上此次顺德奥园集团，代码为“600681”的这家上市公司在其上市历史上已经更换了五次控制人了。

　　不过，此次入主的顺德奥园集团一开始就把投资者弄“晕”了。

　　11月28日，S*ST万鸿发布公告称，不断有媒体和股民拨打咨询电话，求证“佛奥集团以及佛山市奥园置业投资有限公司与中国奥园地产集团(香港联交所上市编号：3883)之间的权属关系？”公司澄清表示，此次参与重组的佛奥集团、富桥实业、佛山市奥园置业投资有限公司与中国奥园地产集团无任何股权投资关系，现今亦无合作关系。

　　公开资料显示，中国奥园地产集团的控制人为郭梓文，而佛奥集团控制人为何长津。两公司由于都在广东并且名称中有“奥园”相关词语，容易让人混淆。

　　许伟文表示，“奥园”其实是品牌输出，该品牌房地产主要表达年轻、运动的概念。尽管都有这个概念，但是两家公司并没有任何关联关系。

　　长期停牌是否应该退市？

　　实际上，在此前的控制人变更中，也出现过类似的另一家公司。2003年2月，广东奥园集团有限公司接手此前湖南出版集团所持全部股权，并更名为武汉奥园城市发展股份有限公司，股票简称变更为“奥园发展”。

　　而资料显示，当年入主上市公司的广东奥园集团有限公司，其最大股东为广东奥园物业管理有限公司，而这家物业管理公司的最大股东就是后来中国奥园地产集团董事长郭梓文。

　　也就是说，目前已在香港上市的奥园地产，其之前也曾出入代码为“600681”的这家A股上市公司。

　　尽管已经为往事，但是由于此次再次出现了“奥园置业”，名称上与此前的公司很相似，因此不得不引发人们的怀疑。到底此前退出的郭梓文和此次入主的何长津有没有关系？

　　许伟文说的很明确，“两公司没有关联关系，但是之前郭梓文和何长津有过业务上的往来。”

　　而究竟此次何长津的入主有没有郭梓文的影响，目前很难说清楚。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授曾毫不讳言，称这些长期暂停上市的公司为“垃圾股”。而他们能长期只停牌不退市的方法是“报表重组”， 董登新直言这是对股民的愚弄。而投资者对垃圾股的频频炒作，也使得一些股票长期处于“永不退市”的状态。