财务尽职调查报告,现在有100w是买信托，还是商铺

财务尽职调查报告,现在有100w是买信托，还是商铺

商铺投资风险高于信托，旺理财介绍下信托产品：
首先普及几个问题
1、什么是信托产品？
信托产品就是由信托公司发行的金融产品，信托公司的是有金融牌照的，门槛非常高，一般都是国企或上市公司为背景，目前全国也只有70家不到的牌照，清一色都是大佬。信托产品是分为单一信托和集合信托，单一信托和我们普通投资无关，撇开不说。市面上在销售的基本都是集合信托。
2、投资信托产品的优势
信托产品作为金融机构发行的金融产品，其最大优势有金融机构作为背书，含隐形的刚性兑付。也就是说，购买集合信托，信托公司名义上不能保本保收益，但是一般来说为了保住信托牌照及行业地位，一般都会拼了命的兜的。其次优势为信托公司都有较为严密的风险控制机制，确保信托产品的本息兑付。举个例子，一款地产信托的成立会有以下几个步骤：1、借款人的调查（财务、股东、背景、行业地位、过往业绩、企业征信等）2、项目的可行性尽调（查明资金缺口、针对项目的未来发展趋势、SWOT分析等）3、抵押物的尽调（是土地、在建工程还是其他形态；判断其价值，按实际成交数据，约定折扣率；判断处置的可行性，地段、价值等）4、还款来源的尽调（按照初定的借款期限从项目的实际出发，判断其去化能力，是否能覆盖本息；截取其它还款来源的，分为第一、第二、第三还款来源）5、担保人的尽调（逻辑参照1）。汇总以上信息形成尽调报告，上风控、法务会议。通过后过信托公司自己的决策大会，去股东方备案，都没有什么问题，上报监管部门银监会，审批。审批通过后公开发行。由此要表达的是一款集合信托的发行，其背后逻辑是相当复杂的。其风险控制手段不会比银行的信贷、券商的中票短融差多少，无非借款人准入门槛相对来说对行业限制略低。
3、投资信托产品劣势
信托产产品也存在一些劣势，如1、投资门槛较高，因为一般集合信托产品的门槛为100万起步，这让很多大众投资者就望而祛步了。2、信托产品往往年限较长，往年期限多以1年期为主，目前市面上多为2年。3、流动性较差，信托产品不像证券市场的标的产品流动性这么好，往往购买了的投资人只能持有到期，想转让比较麻烦，z转让的市场也比较封闭。4、投资的标的资产过于集中，信托产品的资产主要集中在地产、政府平台上，而这两类资产的现金流情况逐步恶化（主要受地产环境影响），加上信托有基金子公司、券商、私募基金的竞争，往往进入的资金大多为借新还旧。因此资产的集合导致风险的积累。
从普通投资人角度如何投资信托
1、解决门槛较高的问题，是和几个死党合伙购买，因为合同一定要一个人签署，因此一定要是死党，然后再签订协议（以借款的形式，约定期限和利息）。
2、不要一味的只关注信托收益，要从信托产品的期限、品质、自身资金使用情况等信息综合衡量信托产品的投资价值。
3、选择信托公司，信托公司虽然数量不多，但是也有接近70家，对于信托公司的背景，网上还是比较透明，一定要查清楚几个信息：1、是否是正规的信托公司（目前有些投资公司把产品做的和信托一样，属于假冒类的，一定要小心）2、信托公司的背景（最好是有央企、国有背景的，比如像是国家电网这样的大国企背景，相对来说会稳点）。
4、 选择好信托产品的分类，信托公司也会发行阳光私募（证券投资型的）这些产品是非固定收益的，和股票型基金的运作是一样的，别一看是信托公司发行的就把这类产品当固定收益的去买（一些代销平台将这类证券型产品的收益去和固定收益产品对比，是非常没有职业道德的）。
5、了解信托产品的尽职调查报告，一般这类资料还是需要和工作人员沟通才能拿到，一定要详细了解项目背后的故事，如信托资金投放的主体、项目用......余下全文>>