前段时间新闻上说万达要在悉尼投10亿美元建地标，这10亿是夸张，还是真的会花掉这么多钱？

前段时间新闻上说万达要在悉尼投10亿美元建地标，这10亿是夸张，还是真的会花掉这么多钱？有没有算上贷款啊？

之前看北美购房网的一个新闻好像提到过这10亿的事情，我看了下报道，拿地是花了3.27亿美元，其余6.73亿应该是花在建筑上。估计是贷款了的，否则全现金做没啥必要。我本人也对房地产开发有一定的经验，抛砖引玉，希望大家多多给予意见。
房地产开发项目的支出可以分为4大类：①拿地成本（Land Acquisition Cost）②硬性成本（Hard Cost）③软性支出 ④工地支出（On-site Cost） ⑤非工地支出（Off-site Cost）。
Land acquisition cost 拿地成本
在万达10亿美元项目中，拿地成本为3.27亿美元。根据FT报道，该地块上目前有一栋写字楼及部分相邻建筑。因此，在万达开工之前还需要拆除现有建筑。
Hard Cost硬性成本
拆除成本（Demolishing Cost）也是在开发过程中不可小视的一笔支出，并且还要与之前的住户/租户协商。而空地（Vacant Land）一则免去不菲的拆迁费用，二则也可以剩下与租户/住户谈判的时间与人力物力。
除去拆除成本，建筑原材料等建筑成本都可以归为硬性成本。
Soft Cost软性成本
聘请建筑师、设计师、律师、和工程师的费用都属于软性成本。在拿到地块之后，开发商就需要建筑师、律师团队对地块进行规划，并向当地政府部门（City Planning）提交申请，等待审批。如果审批未通过，则需要建筑师修改并再次提交申请；与此同时，律师团队也需要与政府部门进行协商斡旋。如果审批通过，那么可以开始施工。这整一个过程我们称作permitting。
一般来说，生地（raw land）指的是未获得permit的土地。而熟地（shovel-ready ）指的是已经获得审批，可以即刻按照获批的图纸进行开工建造的建筑用地。拿permit是一个漫长的过程。需要聘请有经验的律师、建筑师与政府“过招”。海外投资者期望能拿到熟地以节约时间和人力成本，但是市场上大多以生地为主。
On/Off-Site Cost工地/非工地支出
主要包括下水道、污水处理、景观绿化等费用。

贷款（Financing）
在2007年，很多地产开发项目中贷款的比例能达到70%以上，有的项目甚至能达到90%。次贷危机爆发之后，各机构监管力度加大，对开发商的要求也趋于严苛。贷款机构在审批时，会以开发商的过往业绩为参考，如果开发商之前有过类似项目的开发经验并获得成功，那么获得贷款审批会相对容易很多。但是，海外投资者往往没有这样的“历时记录”，如果直接申请贷款，很容易碰壁。NAREIG商业地产开发部推荐有意向在美国进行地产开发的投资者尽量与当地专业团队配合，由他们负责与金融机构进行沟通磋商。

建筑许可证（permitting）
当开发商拿到土地后，需要对土地利用总体规划到相关部门进行审批，就是前文软性成本中提到的permitting。举个例子，某开发商在曼哈顿东哈林区获得一块土地，目前该地块获得的限高是20米，约6层楼高。开发商计划建造20层的公寓，那么就需要向Department of Buildings (DOB) 对限高进行重新申请。如果土地的性质是住宅用地，而开发商想把一楼改建成商铺，那么需要对土地用途进行审批，zoning需要从住宅变成商住两用（Mix Use）。
在这一过程中，需要专业律师和建筑师等团队的参与。他们必须熟悉整个流程，并有DOB“打交道”的经验。如果送批的图纸被驳回，那么有经验的律师必须马上找到相关联络人，了解DOB的想法，马上修改申请和图纸。这一过程一般需要8-12个月，如果审批一直不能通过，项目迟迟无法开工，这对开发商来说也是巨大的损失，因此选好专业的律师和建筑师团队是至关重要的。
在申请建筑许可时，如果和政府协商需要更改用地性质或做其他调整时，政府部门并不会“明码标价”，不会说明开发商必须做到这样或哪样才能获得审批。但是，为城市公共建设做出贡献往往更能让DOB“心动”。例如，提供“廉价房”，如果开发商承诺建成后将一部分单元作为“廉价房”出售给低收入人群；还有为周边居民修建公园、天桥等公共设施，也会获得DOB的“芳心”。