张家港拆迁补偿标准

房屋拆迁每平方多少钱怎么算

张家港市建设局

张家港市国土资源局

张家港市规划局

张家港市物价局

张建发（2003）71号

    ★

关于印发《张家港市农村房屋拆迁补偿安置暂行办法》的通知

各镇政府、农工商总公司，常阴沙农场：

为统一、规范全市农村房屋拆补偿安置标准和拆迁行为，特制定《张家港市农村房屋拆迁补偿安置暂行办法》，现予公布。

    张 家 港 市 建 设 局

    张家港市国土资源局

    张 家 港 市 规 划 局

    张 家 港 市 物 价 局

    二○○三年十一月四日

报送：市委办公室、市人大办公室、市政府办公室、市政协办公室

抄送：保税区管委会，市直属单位，各镇党委

张家港市农村房屋拆迁补偿安置暂行办法

 

第一条  拆迁补偿原则

 

为了加强农村房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，依据城市房屋拆迁的有关法规，结合本市实际情况，制定本暂行办法。

第二条    适用范围

 

除市区杨舍规划控制区[东至东二环路，南至南二环路，西至西二环路、杨新公路，北至张杨公路（港城大道以东）、振兴路（港城大道以西）的区域]以外的农村国有土地、集体土地上的房屋拆迁，适用本办法。

第三条  住宅房屋拆迁补偿安置

 

1、拆迁补偿安置方式：产权调换、货币补偿、自拆自建。

（1）产权调换：产权调换是按照被拆迁房屋的重置价乘合法建筑面积，加上装修评估值、附着物残余价值以及搬迁补助费、临时安置补助费、契税补贴进行补偿，同时安置拆迁定销房。拆迁定销房面积与被拆迁房屋面积相等部分，以建筑安装成本价与被拆迁人结算；超面积部分按拆迁定销房销售价格结算；拆迁定销房面积小于被拆迁房屋面积的部分，按拆迁定销房销售价格扣除建安成本价后的差价结算。（拆迁定销房指安置被拆迁人的住房）

①拆迁定销房建筑安装成本价是指房屋建筑成本与水电安装成本之和，由市建设、价格行政主管部门核定并公布；拆迁定销房销售价格由市价格行政主管部门核定并公布。

②拆迁定销房楼层调节系数按照张政发（2000）52号文件规定执行。即，住宅房层次差价的代数和等于零（以六层楼房为例：二层为0，三层为+8%，四层为+7%，五层为-5%，六层为-10%）。

（2）货币补偿：

以拆迁定销房销售价格为基准：货币补偿款=[房屋重置价+（拆迁定销房销售价格-建安成本价）]×合法建筑面积+装修评估值+附着物残余价值+搬迁补助费+临时安置补助费+契税补贴。

房屋重置价=基本重置单价×（1+层高增减率）×成新率

对实行货币补偿的被拆迁人，不再安置拆迁定销房。

（3）自拆自建：自拆自建是按照被拆迁房屋重置价乘合法建筑面积，加上装修评估值、附着物残余价值及搬迁补助费、临时安置补助费进行补偿;对被拆除房屋已申领《房屋所有权证》的给予契税补贴。

在经市政府批准的镇区规划区、工业园区范围内不得自拆自建。在此以外范围，如果确需自拆自建的，必须在符合规划的前提下同时具备以下条件：①在本村民小组可以安置宅基地的，或本村民小组无宅基地、但在本行政村范围内可以调整并达成一致意见的；②属零星拆迁的。

选择自拆自建方式的，由被拆迁人报经所在镇、市规划和国土行政主管部门批准后方可实施。对实行自拆自建的被拆迁人，不再安置拆迁定销房。

2、被拆迁房屋的评估和面积的认定：

（1）被拆迁房屋及室内装潢评估

被拆迁房屋的评估，由有资质的房屋评估中介机构根据市建设、价格行政主管部门公布的当年度各类房屋基本重置价格评估。

室内装潢的评估，由有资质的评估中介机构根据《苏州市房屋重置价格评估办法》评估。

（2）被拆迁房屋的面积认定

拆除违章建筑，一律不予补偿。违章建筑的认定，由镇建设管理部门和镇国土管理部门依法确定。有疑义的，由市规划和国土行政主管部门最终裁定。对未超过批准使用期限的临时建筑，按使用期限的残存价值给予补偿。对超过批准使用期限的建筑物、构筑物和其它设施等临时建筑，一律不予补偿。

①有建房批复，已领取房屋所有权证的，按被拆迁房屋所有权证记载的产权人和建筑面积为准；

②有建房批复，未领取房屋所有权证的，以建房批复载明的产权人和建筑面积为准。

③无建房批复的，已领取房屋所有权证的，参照本条第一款认定。

④被拆迁房屋以《房屋所有权证》或《准建证》计户。

3、附着物补偿

被拆迁房屋的附着物按照《关于公布张家港市市区杨舍规划控制区房屋拆迁各类附着物补偿标准的通知》（张建发[2003]13号）的规定给予补偿。

4、搬迁补助费和临时安置补助费

搬迁补助费和临时安置补助费按照《关于公布张家港市市区杨舍规划控制区搬迁补助费等发放标准的通知》（张建发[2003]12号）规定执行。

（1）搬迁补助费

搬迁补助费按规定的实际搬迁次数发放。被拆迁房屋的搬迁补助费按每平方米2元发放，发放中不足200元的按200元计发。

（2）临时安置补助费

临时安置补助费以被拆迁房屋的合法建筑面积为基数，按每月每平方米2元发放，发放中不足200元的按每月200元计发。期房安置的过渡期为一年，被拆迁人均需自行过渡。不需产权调换和现房安置的，一次性发给6个月临时安置补助费。

5、提前搬迁奖励

（1）住宅房屋在拆迁人设定的奖励期限内提前搬迁的，拆迁人应给予一定的奖励。具体标准为：每提前一天，按每平方米1元发放。提前期限的计算最高不超过15天，逾期不得奖。

（2）增发奖金：拆迁人提前签订协议，提前完成搬迁，并在交出旧房钥匙时房屋完整、门窗齐全的（包括铝合金门窗），在按规定标准进行奖励的基础上，增发奖金。具体标准为：以10天为计奖天数，每提前一天，奖励500元，最高得奖5000元/户，逾期不得奖。如擅自拆除门窗等属补偿范围内物品的，按标准在补偿中等额扣除，并另扣增发奖的50%。

6、非住宅房的认定（对私有住宅出租开店或自营开店的处理）：

住宅房屋改变为非住宅房屋，必须依法办理土地使用权用途变更登记手续，同时具备以下条件：

    （1）属私房自营开业的：具有房屋所有权证，营业场所在合法建筑面积范围内；具有改变为非住宅房屋的《建设工程规划许可证》、《江苏省村镇建设或工程规划许可证》；具有产权人、共有人（含配偶）或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证。

（2）属私房出租开业的：具有房屋所有权证，营业场所在合法建筑面积范围内；具有改变为非住宅房屋的《建筑工程规划许可证》；具有经营房屋租赁许可证、土地使用权租赁许可证；具有与《房屋租赁合同》户名一致的有效工商营业执照和税务登记证；

（3）属直管公房原承租人开业的：具有房屋所有权证，营业场所在合法建筑面积范围的证明；具有改变为非住宅房屋的《建筑工程规划许可证》；具有原住宅房租赁房卡；具有经营房屋租赁许可证；要具有与《房屋租赁合同》户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。

（4）属单位自有房屋自营开业或者出租开业的，按照私房自营开业、出租开业的有关规定执行。

对出租给他人居住、开店、经商的，由被拆迁人负责解除租赁关系，同时不另给承租人任何补偿。

第四条  非住宅房屋的拆迁补偿

 

非住宅房屋是指依法新建、扩建、改建的，其《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》上载明建筑功能为非住宅房屋，并实际作为工业生产、商业经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。

1、土地补偿：对非住宅房屋的土地补偿，是指对取得土地使用权的单位或个人实行补偿，对未取得土地使用权的单位或个人不予补偿。

（1）对行政机关、事业单位、社会团体（仅指财政拨款的单位）等组织所有的非住宅房屋的土地补偿，按照其初始取得土地的方式及土地价格进行补偿。

（2）对金融、保险、证券、盐业、烟草、邮政、电信、供电、供水等专营性企业的非住宅房屋的土地补偿，属行政划拨土地，按其初始取得土地时实际支付的土地价格进行补偿；属出让土地，按其取得土地使用权所支付的出让金，扣除其土地已使用时间相应的出让金进行补偿。

（3）对其他企业、单位及个人所有的非住宅房屋的土地补偿，属行政划拨的土地，按原登记用途现行评估地价的60%补偿；属出让土地，按原登记用途现行评估价，扣除其土地已使用时间相应的出让金进行补偿。

2、被拆迁非住宅房屋及室内装潢评估：

被拆迁非住宅房屋及室内装潢评估由有资质的房屋评估中介机构根据市建设局公布的当年度各类房屋基本重置价格、《苏州市房屋重置价格评估办法》进行评估确定。

3、被拆除非住宅房屋的面积认定：

对经有关部门批准的房屋建筑面积给予补偿，按文件规定属违章建筑部分，一律不予补偿。违章建筑的认定，由镇建设管理部门和镇国土管理部门依法确定。有疑义的，由市规划和国土行政主管部门最终裁定。对未超过批准使用期限的临时建筑，按使用期限的残存价值给予补偿。对已超过批准使用期限的建筑物、构筑物和其它设施等临时建筑，一律不予补偿。

4、被拆除非住宅房屋的附着物补偿：

被拆除非住宅房屋的附着物按照张建发（2003）13号文件《关于公布张家港市市区杨舍规划控制区房屋拆迁各类附着物补偿标准的通知》的规定给予补偿。

5、搬迁补助费：

根据张建发（2003）12号文件规定，被拆除非住宅房屋的搬迁补助费由价格评估中介机构评估确定。

6、被拆除非住宅房屋停产、停业补助费：

拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或房屋承租人停产、停业的，按照张建发（2003）12号文件规定补偿。

（1）6个月以上（含6个月）：商业性非住宅房屋每平方米250元，非商业性非住宅房屋每平方米150元；

（2）5个月（含5个月）至6个月：商业性非住宅房屋每平米200元，非商业性非住宅房屋每平方米120元；

（3）4个月（含4个月）至5个月：商业性非住宅房屋每平米150元，非商业性非住宅房屋每平方米90元；

（4）4个月以下：商业性非住宅房屋每平米100元，非商业性非住宅房屋每平方米60元；

（5）先建后拆的非住宅房屋，不予补助。

7、被拆除非住宅房屋提前搬迁奖励

根据张建发（2003）12号文件规定，非住宅房屋在公告规定的期限内并在协议约定的期间内搬迁的，50平方米以内（含50平方米）的，每户按300元奖励；50平方米—100平方米以内（含100平方米）的，每户按500元奖励；100平方米—200平方米以内（含200平方米）的，每户按800元奖励；200平方米以上的，每户按1500元奖励。

第五条  其它

 

1、本暂行办法由市建设、国土、规划、价格等有关行政主管部门负责解释。

2、本暂行办法自公布之日起施行。

有些事可为,有些事不可为.问好朋友!

一般补偿都是依据评估的，这个评估主要依据周边房产的市场价作为补偿