地价与房价的关系研究

地价与房价的关系研究

地价与房价没有直接关系……

http://news.xinhuanet.com/house/2009-07/27/content_11777355.htm

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地价与房价作为反映房地产市场状况的重要指标，其水平高低直接影响着房地产市场正常有序的发展。近年来，地价与房价的关系引起了社会各界的广泛关注和争论。深入研究房价和地价的关系，是当前中国房地产市场澄清舆论、指导有关土地和住房政策的迫切需要，有利于推进房地产业的健康发展；同时，明确地价与房价的关系，是房地产市场中诸多重要经济问题研究的基础，因此，这项研究也具有重要的理论价值。

本文首先从地价内涵的研究开始，明确了地价的概念，并根据当前我国和北京的地价现状以及数据的可获得性，确定了研究中所采用的地价数据。在此基础上，从定性和定量研究角度分析了地价与房价的关系。

由马克思商品成本学说以及住宅市场结构的分析可得：在寡头垄断的住宅市场中，市场供给集中在几个寡头开发商手中，他们有足够的市场势力影响市场价格，为了获得高额的垄断利润，地价上涨，房价必然上涨，地价是房价的决定性因素；在竞争性较强的住宅市场中，开发商的市场势力还不足以影响整个房地产市场的运行，这时开发商定价时需要综合考虑成本和需求因素，地价不是房价的决定因素。

本文以高度耐用消费品的存量—流量理论为基础，在分析住宅市场供需模型后，建立了地价与房价关系的动态模型。从理论和仿真两方面证明动态模型是稳定的，这就基本上保证了模型的可靠性。根据北京住宅市场当前可取得的数据，运用模型计算可得：地价对房价的敏感度高于房价对地价的敏感度，房价上涨时，地价的上涨率要高于房价，而地价上涨时，房价的上涨率不及地价高。

最后以向量自回归模型为基础，在建立了房价与地价关系方程模型后，运用可得的数据对其进行Granger因果关系检验，发现房价是地价Granger因的程度更大，而地价基本不是房价的Granger因，则房价的变化先于地价的变化，即由房价引起地价变化的程度更大。