二手房租赁主体变更后押金如何处理

二手房租赁主体变更后押金如何处理

网友提问：我们买了一套带租约的二手房，根据买卖不破租的原则，我们也按照原租赁履行相关义务。但因为我们跟原房东没有对押金有约定，现在原房东有些恶意不转押金给我们，后经过交涉，原房东答应交房时根据她提供的家电等物资情况退押金给我们。
现在我有两个疑惑：1，
如果原房东恶意不退押金给我们，我们虽然主张权利索要押金（通过下律师函等方式索要），
原房东还是不给，等租赁期满，租客该向谁索要押金？2，
交房的时候，原房东如果故意说她提供的物资等受损要从押金里面扣，我的押金该如何主张？被扣掉的押金部分是谁给我们？另外，如果交房时，原房东搬走了属于她的东西，我是否应该给租客补充上？我们上述说我们按照租赁履行相关义务，并且上面已经谈及交房问题了，肯定是我们已经拿到产证了。义务我们肯定是履行的，但原房东恶意不退押金给我们，我觉得租客应该是向原房东索要了，因为这里面有个风险转移，谁清楚原房东和租客有矛盾，本来就是不想退押金给租客呢？另外，如果在交房的时候，原房东故意说东西受损从押金中扣除，我的合法权益如何保障？
上海律师高永峰回答：你现在已经是新房东了，原房东的所有权利义务都由你承受。这里面形成两个合同关系，一个是你与原房东的房屋买卖关系，一个通过房屋买卖合同的约定，在原来房屋租赁合同的基础上，形成新的合同一方为你（而不是原房东）的租赁关系。
原房东应该在上述合同生效的时候，将押金一并退给你，同时，即使原房东没有把押金退给你，你依然有义务向房客依照原来租赁合同约定返还押金，此后，你再向原房东追偿。
按你的描述，似乎买卖合同成立后，你并没有获得该房的产权，该房仍在原房东的实际控制之下，这个是很不正常的，如果这样的话，该房产到底卖给了你还是没有呢？既然你已经拿到房产证，房间里东西的损害与否是你与房客之间结算的问题，跟原房东无关。原房东必须在房屋产权过户之后，连带将附着于该房的所有权利义务移交给你，包括将押金给你。至于房间里面东西坏没坏，租赁合同的后续问题，都是你与房客之间的事情，与原房东没有半毛关系。你应该提醒原房东不要搞错了自己的身份。
延伸阅读：涉及租赁合同主体变更若干问题的裁判标准(一)租赁合同的出租人当然可以变更的判断标准1.
因继承而发生的出租人当然变更
在租赁关系存续期间，出租人死亡的，则其地位一般由其继承人继承。虽然租赁合同为双务合同，但这种变更不需要征求承租人的同意。因为继承的后果是法律直接规定的。承租人如因此而要求解除合同的，必须有合理的理由。2.
租赁物所有权的转让导致出租人的变更
这种情况下，原出租人出让的已经不仅仅是债权债务，而是租赁物的所有权。而债权债务是附属于所有权的。如果承租人在出租人转让该租赁物的所有权时，未行使优先购买权或者行使后未能竞得的，则应当视为其已经同意原出租人转让的行为，因此，已经无须再特别征求其意见。
租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。事实上，所有权的变更还包括赠与、互易等形式。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。(二)涉及承租人变更若干问题的裁判标准
承租人的变更有三种情形：一是承租权的继承;二是承租权的转让;三是租赁物的转租。1.
承租权是否可以继承
租赁权作为一种财产权，应当可以继承。但由于这种财产权的内容是对租赁物进行使用、收益，尤其是在房屋租赁中，对房屋的租赁关系到与承租人共同居住人的生活安置问题时。因此，这种租赁权能否依一般继承法继承，学说有不同见解。持肯定说者认为，租赁权既然不是专属权，当然能够继承，而且这种继承应按照一般继承法规，由其法定继承人继承，而且其法定继承人无论是否居住在该房屋之内均非所问。而非属法定继承人的，即使是承租人的同居人也不能继承。否定说者则认为租赁权不能依一般继承原则继承，但也不能因承租人死亡而消灭。而应依照另一种法理，即日本学者所谓“家团论”来定其继承。按该理论，则与承租人共同生活的人，应构成一种家团。承租人与他人所订的租约，是以这种家团代表人资格而为家团的全体利益订立的，因此承租人即使死亡，其家团也还不失其同一性，该房屋租赁合同应该仍然为该家团中生存者的共同利益而存续，并可以适当的人为代表而承继其租赁权。此外，还有持折衷说者认为，在有法定继承人时，由该法定继承人继承，但如有与被继承人同居的人，即使不是法定继承人，该同居人也可主张继续居住权。我国《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”在这里所谓“生前共同居住人”并未有限制为承租人的法定继承人，因此，尽管在我国法律上不保护男女之间的非法同居关系，但租赁房屋本身就是考虑到许多人道主义因素在内的，所以对其非法同居者也应同样对待，出租人不得以此为由而否认其继续租赁的权利。同样对于承租人法定继承人以外的其他共同居住人，如承租人生前一同居住的亲戚、朋友等，如有必要，也应该允许其继续租赁房屋。而且，我国《合同法》既未以与承租人有法定继承关系为继续租赁合同的当然条件，则承租人的法定继承人未主张继续租赁合同的，不能当然发生其承受租赁合同权利义务的效果。2.
承租权是否可以转让
租赁合同虽然主要是金钱关系为主的双务合同，但也不排除其包含一定人格关系的可能。如房屋租赁关系中，出租人一般在除了考虑租金之外，还会考虑到承租人的品行、爱好、个性等等特点，喜欢清静的出租人一般不会同意容易喧哗的承租人租赁其房屋，而大多数出租人更是不愿与品行不端的承租人订立租赁合同，以免给自己招来许多麻烦。所以，承租人原则上不能随意转让其租赁权，除非租赁合同中对此另有特别约定。一般情况下，承租人转让租赁权应取得出租人的同意。如承租人未经出租人同意转让租赁权的，出租人可以此为理由终止合同。如因承租人之转让行为给出租人造成损害的，出租人还可向其主张损害赔偿。3.
涉及转租行为的若干问题(l)转租的一般条件
转租是指承租人在并不脱离原租赁关系的情况下，将租赁物又出租给次承租人的情形。转租关系中原出租人仍称为出租人，承租人则称为转租人。而转租之标的物，既可为原租赁物之全部，也可为原租赁物之一部。由于租赁合同较注重人的因素，因此，次承租人对租赁物如何使用、收益，也直接会影响到出租人的利益。所以，许多国家立法对转租都有限制。如《日本民法》第612条第2款规定，承租人非经出租人的承诺，使第三人为租赁物的使用或收益时，承租人得将其契约解除。《德国民法》第549条也规定，承租人非经出租人允诺，不得以租赁物之使用、收益委于第三人。