二手单位房实际面积大于产权面积是否有风险？ 我看上一套22年的单位房，房产证面积45平方，单位加盖

二手单位房实际面积大于产权面积是否有风险？
我看上一套22年的单位房，房产证面积45平方，单位加盖的40平方无法上证。卖家按85平方卖给我，总价略低于周边相近房龄同面积房产，五年左右估计有拆迁风险，销售时那无产权的40平方按赠送写进合同，请问这种房子我是否能买？
我主要关注三个方面
1、我按揭买房，第三方机构评估是按房产证上的面积全评估总价还是按实际面积？银行批款又是按哪种？
2、房产证过户后是否会重新测绘并更新面积？让我的的新房产证变85？
3、拆迁补贴是按实际面积还是产权登记面积？（按法律理解我觉得是房产证面积，但不知实际操作中是否有啥潜规则或其他途径能使自己能得到实际房租面积的补贴？）
麻烦各位大哥大姐了，谢谢了。

如果拆迁了，拆迁的平方数是按房产证上的平方数来补偿，但问题是这房加盖40平方是属于违建的，如果房产无法过房，还是别买，

应该不是吧。