非产权人能否卖房子 出现问题怎么办

非产权人能否卖房子 出现问题怎么办

一般的讲，非产权人，包括承租人、代管人、无因管理人、未来的继承人、近亲属、代理人、上级组织等，能否出卖房屋，要看具体情况。如果非产权人没有产权人的书面授权，就不能出卖房屋。
对于非产权人出卖房屋的行为，通常分为以下几种情况，区别对待：
非产权人作为合法代理人在卖房过程中有不当行为怎么办？
非产权人得到产权人书面授权即成为合法代理人。如果其在卖房过程中，行使了产权人没有授予的某项权限，如，将未经批准出卖的房屋附属物卖出；行使产权人已经表示收回的某项权限；行使条件未成就的某项附延缓条件的权限；未经产权人同意，转托第三人代卖等等，这些都构成不当行为。只要产权人不予追认，就应当由该非产权人对法律后果承担责任。如果买方不知道该非产权人有上述不当行为，而买卖合法，手续完备，可以承认买卖的效力，由该非产权人赔偿因不当行为给原产权人造成的损失。如果非产权人是多人，除原产权人另有表示的，应承担连带责任。
非产权人无权代理，却完成了买卖手续怎么办？
1、无其他违法情节，对产权人有利，能体现产权人意思的，一般产权人予以追认，即有效；如不追认，仍旧无效。
2、有其他违法行为，或者对产权人不利，不能体现产权人意思的，一般产权人不予追认，当然无效。如予追认，违法情节不影响部分有效的，可部分有效；如产权人发现过晚，虽然卖房行为是无效的，房屋已经由于各种原因不能退还的，该产权人应当赔偿损失。如系该非产权人与买方恶意串通的，买方应负连带责任。如原房屋系多余的出租房，产权人认为价格合理，对方又需要房屋自住的，可以补办合法手续，不收回房产，由该非产权人退赔价款。
产权人在委托非产权人卖房过程中有不当行为怎么办？
虽然该非产权人合格，但产权人意思表示与真实意思不一致，或买卖合同内容违法、形式不合法，所导致无效的买卖关系与产权人的不当行为有关时，该非产权人的责任应当酌情减免。
1、非产权人受产权人全权委托的，如果产权人明知该非产权人缺乏卖房的知识，一般可以免除该非产权人的责任。但不知道该非产权人的无知或者轻信其保障，而该非产权人有重大过错、误解，未尽应有的责任的，应酌情负相应责任。
2、产权人授予非产权人的权限不明确的，该非产权人发现了对产权人不利的情况没有告知产权人即实施代理权的，应对导致的损失酌负责任；但告知后，产权人逾期未作答的，推定默认，免除该非产权人的责任。如果产权人以任何诱发该非产权人的过失或者误解，对该非产权人应免除责任。
总之，应当提倡卖房尽可能由产权人亲自进行，以适应卖房交易的复杂变化，防止非产权人极易出现的纠纷。
（以上回答发布于2015-06-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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