请问,购房技巧,最好有不同的分类，帮忙按类别介绍一下，功课急需谢谢了！

请问,购房技巧,最好有不同的分类，帮忙按类别介绍一下，功课急需谢谢了！

要看你是要买商品房还是二手房了?一般要考虑以下的:
买商品房先要看一些证件,开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》《企业法人营业执照》.；
应考察的因素:
位置交通 购房最重要的是根据自己的需要选定房子所在的位置，并适当考虑交通情况以及由此可能带来的成本的增加。如果考虑到生活的便利性，以及周围配套设施的齐全，可以选择市中心的位置，虽然房价相对市郊而言较高，但交通便利，配套完善，生活方便，可以降低生活成本，房子的升值空间也大。如果自己拥有私家车，或者是楼盘的公交线路非常发达，而个人的实力还不足以到市区繁华地段购房的人，可以选择在近郊买房。自己有私家车或者楼盘的公交线路发达，交通其实也很方便，生活成本也不会太高，只是上下班时花费的时间相对多一些。环境配套 环境总体而言包括生态环境、人文环境等。生态环境好，能够提高人居住的舒适度和心情的愉悦度，一般在市郊的新盘对这方面比较重视，也做得比较好。从人文环境方面来看，文化层次越高的社区，房产具有较大的增值潜力，也比较容易吸引购房者。此外，楼盘社区的整体配套也是购房时需要认真考虑的因素。一般来说，在社区旁边有大型的超市、菜场或商业中心是较为理想的，可以解决平时日常生活的需要。目前在新区，配套设施方面短期内可能会有所欠缺，但购房者要有较为长远的眼光，目前市面上销售的楼盘基本都是期房，只要在入住前整体的配套能够完善起来，至少有菜场、超市、饭店等一些比较基础的商业配套，购房时配套有些欠缺其实影响不大。购房预算 购房前要先考虑好自己的经济实力，是选择一次性付款，还是按揭。必须提醒的是，在考虑自己的经济状况时，一定要把装修的钱预留出来，然后还要准备两三万元以做应急之用。扣除了这两部分的钱外，其他的再详细打算。如果是新婚夫妻买房，没有较多的资金储备的话，要根据自己的实际情况选择按揭的方式：每月还款额不要超过两个人总收入的一半，年限也尽量选择长一些，这样不会造成太大的压力，而如果两人事业发展较好，以后还可以提早还款。面积户型 购房时不要一味地追求面积大，或者想要一步到位，选择面积过大不适合自己实际需要的房子，往往容易造成房屋的空间浪费，同时，也给房贷增加了不少压力。因此，在选择房子的户型和面积时，要根据自己的实际情况和综合能力认真考虑，两代居或是三代居有不同的选择标准。如果是夫妻两人居住，几年内不打算要小孩，可以考虑一室一厅的房子，等有了一定经济基础后再换大的。如果是两代居，100平方米左右的房子就可以住得比较舒适，在户型方面考虑两房或者两房半均可，如果有可能的话最好有一个单独的书房。而三代居的话，选择房子要考虑既有私密性又有公共活动的空间。此外，最好要有个南向的客厅。保值增值 在选择居所的同时，除了考虑符合自身的实际需要外，还要考虑到房子的保值和升值空间。所购的房子要具备区域的升值潜力，对缓解再次置业时的经济压力是很有好处的。因此，购房时要综合多方面的因素考虑，一般而言，交通便利，周围配套完善，社区环境较好，或者政府重点开发的区域和一些景观资源充足的新区，楼盘的升值空间都比较大，品质也较好，是值得考虑的选择对象。增值四要素　　位置 在诸多影响房产增值的因素中，位置是首当其冲的，是投资取得成功的最有力的保证。房地产业内有一句话叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，由此可见地段的重要性。影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。　　商圈 商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：其一是就业中心区，一个能吸收大量就业人口的商务办公楼或经济开发区。就业人口是周边住宅的最大需求市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。其二，在离就业中心区3至5公里的地带将集中成一个规模的、统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街坊。在就业中心区与住宅区之间，有完整、多样化的交通线路。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。　　环境 包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。　　配套 在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。
在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。

　　一、确认产权的可靠度
　　1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
　　2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
　　3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
　　4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
　　二、考察原单位是否允许转卖
　　1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
　　2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
　　3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　三、查看是否有私搭私建部分
　　1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
　　2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
　　3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
　　四、确认房屋的准确面积
　　1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
　　2、产权证上一般标明的是建筑面积；
　　3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
　　五、观察房屋的内部结构
　　1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
　　2、管线是否太多或者走线不合理；
　　3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
　　六、考核房屋的市政配套
　　1、打开水龙头观察水的质量、水压；
　　2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
　　3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象；
　　5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
　　6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
　　7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
　　8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
　　七、了解装修的状况
　　1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
　　2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
　　八、查验物业管理的水平
　　1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；
　　2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
　　3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
　　4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
　　九、了解以后居住的费用
　　1、水、电、煤、暖的价格；
　　2、物业管理费的收取标准；
　　3、车位的费用。
　　十、追溯旧房的历史
　　1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
　　2、哪些人住过，什么背景，是何种用途；
　　3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
　　4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合
　　1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；
　　2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；
　　3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
　　十二、算计一下房价
　　1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
　　2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
　　3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
　　十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：
　　1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；
　　2、能提供稳定的收入支付本息的证明；
　　3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；
　　4、所购房屋产权所属真实可靠；
　　5、支付有关手续费。
　　十四、请律师
　　1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；
　　2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；
　　3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
　　十五、找代理行
　　1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作；
　　2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；
　　3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
　　十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证：
　　1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；
　　2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
　　1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；
　　2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；
　　3、向律师及中介代理行咨询；
　　4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
　　十八、产权是否完整
　　1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；
　　2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
　　十九、小心房款和产权的交接
　　1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
　　2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
　　二十、保证产权顺利过户
　　1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
　　2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。