二手房评估价，合同价有何分别

二手房评估价，合同价有何分别

二手房评估价是由评估公司出具评估报告，是对房产价值的评估；
合同价是买卖双方在房管局签订买卖合同时上报的价格；
实际成交价是买卖双方真实的交易价格；
二手房评估价主要影响房屋贷款；合同价主要影响交税。

合同价是指根据合同规定卖方在正确地完成履行合同义务后买方应支付给卖方的价格。 二手房的价格是怎么评估的？ 解决的办法有五个： 　　一、找中介； 　　二、找专门的评估人员； 　　三、找熟人。不过，无论找谁，先让自己心里有个数，总是好的。 　　四、平均估价法，把同类型房子成交价格，取平均值得到估价。 　　五、网络调查法，通过网络渠道，收集最新房价状况估价。 　　房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的[7]，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。 　　决定地价的有以下八大因素： 　　1位置、面积 　　地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。 　　一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。 　　2地形、地质 　　不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。 　　3形状、用途 　　一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。 　　而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。 　　4交通、环境 　　土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。 　　5 朝向、楼层 　　良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅室内环境，对居住者的身心健康有益。 　　6采光、通风 　　房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。住宅的采光要求符合节能标准，住宅的通风要求开启门窗可以保证室内外空气自由流动，特别是在炎热的夏天要有穿堂风。 　　7建设质量 　　质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有《质量合格证书》是衡量其质量好坏的一个重要标志。 　　8物业管理状况 二手房咨询安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业公司，只能是居而不安。因此，购房者在购房的同时还要选择一家好的物业管理公司，以保证居住时的舒适的方便。 　　土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。 　　对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。 　　另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。