开发商欠钱破产 我交了钱的房子会飞吗？

开发商欠钱破产 我交了钱的房子会飞吗？

要说这《广厦茶楼》的人气指数绝对“★★★★★”，茶老板我人还未到家，电话、短信却连续不断，大多是为了咨询有关房屋的事情，还有的老茶客想探听在下新茶的秘密，不过其中有一位黄学宾的大学教授的电话，说他花了几十万买的房子由于最近开发商倒闭，听说要拍卖还债，这着实让茶老板我吓了一跳。我还是去找北京某知名律师事务所房地产资深律师欧阳正龙(以下简称欧阳)来给他拿个主意吧。好，就是这个主意。不过还是赶快贴出告示去，希望遇见这样事的业主越少越好！ 茶楼告示 今日“广厦茶楼”特供“君山银针”，话题讨论地产商破产的问题，各位茶友感兴趣不妨赴本楼的“听雨轩”一叙。我们还是那句老话：只讨论，不评论，所言纯系个人观点。 黄：在下姓黄名学宾，在某大学教书，今日有幸结识…… (够酸，这样的人不太多了。) 茶：这位是欧阳律师，您二位先行见过，在下去取茶具。 (欧阳和黄老师相对寒暄了一番，真是“泡菜”遇见“醋”酸到了一起。) 黄：请教欧阳律师，开发商将我所购买的房地产项目抵押给了银行，而如今又拖欠施工单位几千万的工程款无法偿还，我怕这开发商一倒闭，银行收房，施工单位要钱，而我付的房款怎么办？ 欧阳：黄老师多虑了，如果开发商倒闭，按照有关法律法规施工单位应该优先于银行受偿，而您只要付清全部购房款，就有权得到所购买的房屋，施工单位不可能将该房屋作为行使优先受偿权的房屋来处置。 (这时茶老板端着茶盘进来，不过与以往不同的是茶盘上放着三只晶莹透亮的玻璃杯。) 茶：二位已经聊上了。 (说着放下茶杯，只见开水冲下杯后，茶芽冲向水面悬挂竖立，继而徐徐下沉杯底。如此一升一降往复三次，煞是好看。) 黄：真是好茶。茶芽上浮竖立时，状似群笋出土；下沉时，令人心旷神怡。美哉，幽哉！ 欧阳：早就听说“君山银针”采摘十分讲究，茶叶也名贵，真是闻名不如见面。 茶：“君山银针”的采摘确实非常考究，传说有“九不采”：雨天不采、雾水不采、紫芽不采、空心芽不采、开口芽不采、风伤芽不采、虫伤芽不采、瘦弱芽不采、过长过短芽不采等。 (黄老师和欧阳律师齐赞茶老板的茶知识渊博，茶老板少不得又假意谦虚一番。) 黄：刚才您说的在法律上有明文规定吗？ 欧阳：有啊。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，明确了施工单位的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。在建筑商优先受偿完毕后，银行才能优先于其他无抵押担保的债权人受偿。银行受偿完毕后，其他债权人才能受偿。此外，为了保护购房者的合法权益，最高人民法院还特别规定：购房者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房者。 茶：就是说，黄老师的房子不会“飞”喽。 (二位又被茶老板给逗乐了，看出来黄老师的神情已经不像刚来时那样紧张了。) 欧阳：当然不会。不过…… (欧阳律师深思了一下，喝了口茶，茶老板和黄老师的心“怦”又跳到了嗓子眼。) 欧阳：这就存在一个问题，目前的商品房销售几乎都采用按揭贷款方式，购房者往往支付20%-30%的房价款，其余款项都是靠贷款，且贷款也基本上在竣工之前的预售阶段就到了开发商的账上。那么这是否算是购房者已经支付了全部购房款呢？如果不算，则施工单位有权处置已经预售出去的房屋，这对消费者会产生巨大的风险和危机，房地产市场可能就会崩溃。如果算，那么如果在房屋竣工的时候，没有预售的房屋所剩无几，则施工单位的优先受偿权覆盖范围就大大缩小。当然，对其为受偿工程价款的保护力度就大打折扣了。 黄：那应该怎么办呢？我这也是办理的银行贷款的呀？ 茶：对呀，如今一次性付清购房款的人非常少，大多数都是办按揭贷款和公积金贷款。 欧阳：这个也不要着急，从我操办的一些案例来看，无论消费者是向银行贷款或是向其他个人、单位贷款，都是作为自己的购房款给付开发商的。因此，消费者购买预售商品房，只要全部的房款到账，就应该认为是消费者已经支付了全部购房款，施工单位不应该将该购房者购买的房屋作为行使优先受偿权的房屋来处置。不过最后还得由法院来裁定。