如何运用收益法评估酒店房地产

如何运用收益法评估酒店房地产

酒店房地产价值评估的传统方法(一)成本法此种方法目前是许多经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一,操作起来比较简便。具体操作时需要注意的是折旧额的求取,在酒店资产中短寿命项目(如装修)的折旧年限与建筑物的折旧年限是不同的,需要分别计算后加总。另外,酒店的建筑结构、设计风格、档次使酒店开发成本及装修成本与一般的民用建筑差异较大,评估过程中,应要求酒店权利人提供决算书及相关工程合同作为参考依据。这种方法主要缺陷是对于收益较好的酒店不能够客观地反映酒店收益的价值。(二)市场比较法首先,市场比较法的假设前提是酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。从理论上讲此方法能够客观反映酒店的真实价值,但是作为特殊的物业类型,酒店房地产交易市场目前尚不够成熟,国内酒店交易案例较少。其次,即使有个别酒店的交易案例,由于酒店物业实体状况差异性较大,估价机构也很难取得案例可靠的交易信息和交易条件。再者,不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理等方面往往存在较大差异,修正起来也比较困难。所以目前采用市场法来求取酒店价值的不多见。