卖房指南：卖方收房款一共分几步？

卖房指南：卖方收房款一共分几步？

卖房顺利还好，出现差错令人烦心，尤其收款出现问题更是令人抓狂，本文为大家理理卖房的收款流程，希望能帮到大家。
二手房交易过程中，最为重要的一步就是交款。尤其是对于卖方，收齐房款才能踏实。那么作为卖方的您知道如何收款吗？知道除了房款由哪些部分组成，有分别是什么时候收取吗？
二手房买卖和新房一样，房款支付方式有全款和贷款两种方式。如果购房者全款买房，那么卖方需要收取的款项包括：定金、房款、保证金（如物业交割保证金、户口迁出保证金、学区名额保证金等），如果购房者贷款买房。那么卖方需要收取定金、首付款、贷款部分以及保证金。那么收取这些款项具体都有哪些注意事项呢？
卖房收钱
一、定金
在一般买卖合同中也会附加定金合同，其中约定了定金交付的时间期限以及违约责任的判定，这里需要注意的是时间必须明确、具体。另外，定金数额由双方协商约定，一般不超过房屋总价的20%。
注意事项：二手房交易要注意定金和订金的区别，前者属于不退款协议，后者属于带条件的协议。如果合同中的款额未明确款项的性质，未写明“定金”字样，双方容易发生争议；如果写成“订金”、“诚意金”、“预付款”、“认购金”等字样，若合同条文又无明显约定表明其具有定金性质，则不具定金效力。
二、首付款
如果购房者采用贷款方式，则需要选支付首付款。一般是买卖双方在签署完房屋买卖合同之后，办理房屋过户手续之前，双方根据协商与预定支付，一般采取第三方资金监管的形式，也有少数自行支付。
注意事项：如果卖方所售房屋尚有贷款未还清，则需先还清贷款再进行交易。这种情况可以与买方进行协商，适当要求买方支付首付款比例高一些。
三、贷款部分
在过户完成，新房产证办理完抵押手续之后，由贷款银行直接将钱转给卖家。
到账时间：公积金贷款15个工作日左右、商业贷款15~25个工作日左右、组合贷款25个工作日左右。
注意事项：各地银行政策略有不同，时间也略有差异，以买方办理贷款的银行规定为准。

四、保证金
一般买方会要求留一部分尾款作为保证金来确保自己的权利。最常见的保证金为物业交割保证金，一般是双方办理完交房手续，双方没有异议之后由买方支付，也可以通过第三方监管或自行转账的方式支付。
除此之外，还有一部分交易涉及到学区名额保证金，这主要用于确认名额是否被占用，确认学区无误后即可由买方支付。还有的涉及户口迁出保证金用于买方确认卖房是否根据约定将户口迁出，确认户口迁出情况后即可由买方支付。
注意事项：各类保证金的名目及数额，双方需在合同签订之时进行双方确认。出现问题可进行协商，如双方无法达成一致可通过法律诉讼途径进行解决。
二手房交易涉及流程复杂，如处理不当，买卖双方均有极大的风险，因此卖方也很有必要提前了解相关知识，以防止产生纠纷造成钱房两失的结局。
（以上回答发布于2016-11-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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