收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于哪几个因素？

由于国内目前数据的测算指标不同，很难得到具体的房产数据。

对于股票来说，市盈率是最重要的评价指标之一，而对于房产而言，也同样有．．．．．．

大家都知道股票有收益率，房地产有租金收益，房产“市盈率”也就是房子总成本与租金年收益比。

2009年4月24日上海证券交易所数据－－－上证指数２４４８．６０点，平均市盈率１９．９８倍，多数个股在没有业绩改善的前提下已经高高在上了。那么人有问房产市盈率是多少倍呢？

独立经济学家谢国忠老师目前在在深圳进行了一场小范围讲座说:目前楼市出现的小阳春，是因为积累了一些刚性需求，但中国房价太高，很多购房者大多是举全家之力买房，一对夫妻后面站了四位老人，这样的价格能持续多久？

从供需来看，目前全国房地产总面积达26亿平方米，折算成住房为3000万套，而中国住房需求才1600万套左右。

“判断房价是否合适，要看房价和房租之比。一般来说，房价如果是房租20倍的水平，也就是说房价的市盈率为20倍，是老百姓可以承受的范围。”

对。

那又如何具体的测算呢？

租金是租房人的一种消费性支出，一般不存在炒作的因素。

例：一套2房2厅60平米，购买总价42万，费用2万，租金2500/月

房产市盈率＝４４万（42万+２万）÷2500×11(一年以一个月的空置期计算)＝ 44万÷２７５００＝１６倍

中小户型的房产就类似于股市中的绩优股，１００平米以下的为主选户型，主要有租金收益高，转手买卖活跃，成交率高等特点。

特别提醒1：市盈率只适合相对成熟社区的房产，不适合新开发的楼盘转

特别提醒2：市盈率要用动态市盈率分析成长性，比如市政，交通，规划等内容