楼盘是如何定价的?哪些因素影响楼盘价格?

楼盘是如何定价的?哪些因素影响楼盘价格?

楼盘的建安成本差异不大，为何不同的楼盘的价格却如此不同？有的楼盘即使是自住，配套和周边设施差异也不大，而价格却可以差到好几万？购房指南就来解释下，楼盘定价的依据都是什么？
在拍地之前，这是被深刻研究过的，定什么价格，一般以周边同类同质的竞品楼盘为参考，然后进行细化的比较，制定预定价格，进行静态效益动态风险的评估，如果利润率在10%以上，一般才会考虑拍地。
等到预证下来开始卖的时候再根据市场行情调整价格，以回款速度和利润控制为目标。至于影响价格的因素，主要有以下几个方面：
1、楼板价（招拍挂或者协议或者......）；
2、建安成本；
3、本身品质定位（高端项目定位与刚需区别）；
4、户型设计优劣势（90平三房还三开间朝南什么的）；
5、精装标准；
6、商业配套（自身有无商业配套；距本市个区域商圈距离）；
7、交通配套（公交站，地铁站）；
8、学区（幼儿园，小学，好的教育地产溢价空间大的不得了）；
9、周边环境（有无高架、菜场、垃圾场、变电站、臭水沟）等等。
这些都是看的到的显性因素，还有的就是开发商根据自身情况做的调整，比如现金流出问题的之类，再有的就是市场行情，这个很明显，市场差的时候降价促销此起彼伏。
综合一下，主要的以下几个指标：
1、财务上安全性：就是成本因素的综合考虑。除了建筑和土地成本外，资金获取的成本、营销成本也在其中。算财务安全是要知道底线在哪儿。
2、投资人预期收益：这个不用细说了，通俗讲就是老板想多长时间拿回多少钱。是要都卖掉还是要留一部分自用。
3、竞争比较：同地块或者同档次或者同类别产品，别人多少钱，这个就相当于是市场标尺了。按照这个标尺来做自己的价格，风险会比较小。
4、消费者预期：顾客判定你房子值多少钱？
5、最重要的一点——就是消费者支付能力：他们从哪儿弄钱？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么价格？在不同的时间不同的市场背景下这些都不同。有时候开发商在做产品的时候，就是先确定我们要做一个总价一百万、首付30万的产品，然后再落户型。
以上5点，基本就周全了。具体应用可以很灵活。
（以上回答发布于2015-09-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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