甲方预算员如何审工程量..

甲方预算员如何审工程量..

跟工程量签证单 上的 对 啊
而且要符合常理啊 挖坑 回填 残土 基本都应该不合公式

在低成本运行的装修行业，越来越多的淘金者都想挤进来分得市场一瓢羹，竞争也因此越来越激烈，而美国引发的全球金融危机的影响，房产业的被打击影响着装修行业的兴盛，客户装修的档次也随着荷包的影响而在调整，但有房就会有装修，只是客源的紧张而导致装修公司的竞争更加激烈……如何才能赢得客户就需要多方面的人才，良好的口才加上能够一针见血的指出户型优缺点的设计师是拉住客户的第一步，如今客户越来越精明，也有很多人是二次装修，或以前吃过游击队的亏的，对于这类客户只有靠优秀的设计师来留住客户，如果客户三、二下就把你问倒了，客户对你的信任度就降低了，客户毕竟不是专业的，我们只有比客户精明才能留住客户。 　　第二步的关键就是报价了，报价的高低直接影响到客户的承受力，一般来找装修公司的还是有些经济实力的，不然也找游击队了，不同的公司预算的玩法可以不一样，公司肯定要赚钱才能形成良性循环，合理的利润是必须的，如何控制好利润，是预算员的责任之一，做好预算是一门很大的学问，不是临摹其它公司的定额套套就行，或者采用预算的专业软件，不会做预算的都可以做成报价，还有很多小公司见客户有钱就报高点，没钱就少报点，这种做法不利公司的长期发展，每阶段统一的报价有利于得知总利润有多少，忽高忽低的对于施工管理人员也不利，没有利润的合同，管理者、工人都没有积极性，就会形成恶性循环。 　　那既要保持合理利润的报价又能在众多的装修公司比较中取得胜利呢？这需要预算员的能力和预算定额的高低，定额的调整是根据当地市场的行情来确定的，每个地方都不一样，就像一个大衣柜的单价，采用什么级别的细木工板，当地工人的工资，需要多少成本核出来后再加上利润，单价就形成了，当然利润要分摊到主材、辅材、损耗、机械、人工中才不至于明显，如何玩法可以借鉴超市的做法，笔者多年前曾调查过几家大型超市，对同一果汁类商品，甲店比乙店便宜5分钱，但奶类乙店比甲店便宜8分钱，甲乙店一般都有价格比市场上低的不同商品，但最后折中的优惠幅度都差不多，但给客户的感觉是我常要买的几件商品这家店便宜，也就总体上觉得这家店不贵，顺带也就买些其它的商品，而那些商品正是利润的来源点，客户毕竟不是专业的商品专家，他只会有选择性的比较几样商品，低的只低几分钱，高的也就几毛钱，也就是同一商品在不同的店报价有高有低，但落差也不是很大，这样如果碰到仔细的客户够他比得胀脑袋了，因为现在装修公司多了，暴利的年代基本已过去了，就像乳胶漆，中档的材料加人工一般在20元多点/平方，如果报成40多元/平方的话除非做法用料不一样，不然就是高价了，如果碰到懂行的客户（有些客户是不懂，但他有懂行的朋友陪他做参谋）就容易露马脚了。 　　从超市的标价上得到启示就是装修公司的报价也可以采用此玩法，在总利润不变的情况下采用高低法来吸引客户，当然明显的项目单价不能太高，预算员跟客户强调的几项为低于或等于同行的单价，而将高的价格藏于不明显的项目。 　　另外一种做法是细化项目，五、六年前的报价大部分是笼统的一项项，感觉很高，为了使客户看起来每项都不那么高，越来越多的公司对项目进行了细分，分得越细，单项看起来越低，客户心理感觉就良好，而那些项目施工中又确实存在的，这样预算员谈起来也较轻松，就像五年前笔者做预算时加了水泥沙浆找平这项，虽然只有10多元/平方，但面积大的户型利润还是可观的，当时刚细分出来不久，跟客户解释也很勉强，因为对所有铺地砖的地面都进行过找平，而实际施工中泥工一般只对卫生间找平，对于抛光砖根本没找过，只是有些不平的黄沙水泥铺厚点，精明的客户就提出来了，没找过只有退钱给客户了，而做为预算员就需要调整策略了，当时找平的面积就只算300*300的地砖了，800*800抛光砖的面积不进行计算找平，同时把铺800*800抛光砖的辅材单价抬高，这样客户就无话可说了。 　　如今市场也在细分，8、9年前橱柜和房门几乎都是装修公司报价范围内，也都是木工的活，如今橱柜几乎都归橱柜公司了，房门也找专业做门的去定制了。相应的这部分的利润也少了，如何才能让客户心甘情愿的把钱掏给你，这需要口才与实际行动，就像衣柜一样，今年也有几家专业做衣柜的进入市场，但我们不怕，因为拿一点就可以说服客户――“环保”，他们用的原材料基本上为密度板、刨花板等制作的，原材料决定了成品衣柜的弱点，尽管他们都有环保证书，我一般建议客户自己抽空去看下成品衣柜，同时打开它们的抽屉闻一下，一般都有刺鼻的味道，而我们自己做的衣柜就不一样了，抽屉四周都是用杉木集成板做的，打开抽屉就有一种天然的香味，而自己做的衣柜如今笔者设计的几乎都用钛金移门的，因为自己做的有柜门的衣柜弱点为柜门易变形，难控制什么时候变形还要后期维修，且款式较呆板老气，而用钛金移门的好处是款式选择余地多，更不用担心门会变形，这样报出去的价格还可以与成品衣柜接近（这需要预算员冒充设计师常跑家私市场了解行情，这样可以知己知彼），而客户横竖都需要衣柜的，是买是做还在考虑中时，价格看看差不多，而环保又是公司做的好，门的款式以后自己也能选择，客户高兴，装修公司高兴，钛金移门店高兴，三方共赢，何乐不为呢，而且做大衣柜木工也高兴，做工方便钱也好赚。 　　而对于客户能轻易打听到的预算项目，则可以无利或微利带过，如大理石产品（洗手盆台板、窗台板等）一来可以增加项目（客户感觉你们公司包含了那么多东西，价格比其它公司高出也不是很多，心理感觉就又增进了一些）二来客户自己去打听了，也要这个价，而自己去买的话，要花时间和协助管理，麻烦。三来虽说为无利或微利的，但因为店家与装修公司合作是以量为主的，零售价毕竟与批发价有区别的，还能得到他们的后期维修服务。有些装修公司甚至包括进了洁具、地板等，和品牌店家合作，报价上打上品牌的老款式产品，利用品牌的知名度和客户心理能承受的价格来打动客户（品牌的新款相对报价较高，而老款式就相对便宜了），而一般预算上只是写明型号而已，客户只看到品牌再提下以后可以自己购买这钱还能退的，那客户基本上就认同了，而且自鸣得意，“老子都用名牌产品，价格也能承受”。而客户自己去打听也要这个价或比预算上的还要高，那客户基本上就相信装修公司了，只要客户相信公司，合作就方便多了，但注意点是装修公司必须与相应的商家达成联盟，千万不可拢乱市场，不然大家恶性竞争都赚不到钱，有些精明的客户往往会找些理由讹诈一下店家，如果店家以进货价卖给客户的话，万一跟装修公司报价相差太大的客户就会怀疑装修公司了，对装修公司下一步的合作就会更加提防。所以合作商家打折的价格原则性是要坚持的，不能低于一个最低价。 　　那如何才能增加项目呢？，尽管目前有些公司的报价已经很详细了，但如果每个人都来发挥自己的才能，我相信还是有很多项目可以细分的。笔者如今可以例举如下一些项目可供参考： 　　1.内墙开裂修补（很多房子不管是别墅还是套房，一般都有几处开裂的，有没有开裂可以叫设计师去查看下，因为设计师设计立面肯定会去现场核尺寸什么的，有的话可以加点费用，同时也能减少维修，因为原先的裂缝以后如果只是贴纸带的话还是会开裂的，如果是外墙渗水的话前期必须通知房东，让他们与物业交涉处理，不然以后说不清，装修公司有的烦的） 　　2.轻质砖墙网格带贴面（建议算到墙面工程里，直接列在轻质砖墙的下行，加到油漆工程里类似项目多的话就太明显，虽然加的费用不多，但轻质砖如果不贴网格带的话以后开裂的机会更大，如果不计而计入乳胶漆里的话同原有墙面比就有点亏了，还是拎出来列一项的好，多少还是能创造利润的，同时也可以减少开裂的机会，也就是减少维修） 　　3.局部墙面贴的确凉布（此项目算到油漆工程里，如砖墙与石膏板墙连接处，还有墙面开线槽后的地方，那些地方如果用纸带贴以后100%开裂，采用的确凉布贴下相对能减少开裂的机会。） 　　4.玻璃运输安装费（计入玻璃工程，因为玻璃从玻璃店运到工地确实要发生费用，看路的远近预算员自己调价吧，大玻璃的安装费能收的还是收点进来，特别是对于别墅的客户，因为玻璃上楼梯还是有风险的，安装好后自然也需要费用） 　　5.大玻璃上楼费（刚突然想到的，笔者几年前因为一次设计失误，设计一套主卫没窗户的房子时，主卫就采用一块大面积玻璃1600*2150mm，采光从主卧的落地窗借过来，因为在9楼，设计时特地把电梯的尺寸详细核过，电梯口的高度只有2100mm对角线有2200mm多，从电梯口一边量到轿箱对角有1700mm多，满以为玻璃能百分百放进电梯里的，预算员以为电梯能放进去也就没有另加费用，但实际拿过来时却放不进，因为当时我只考虑了下方的尺寸，如果玻璃高度小于或等于2100mm，这块玻璃还是能拿得进的，因为有2150，上方玻璃就要倾斜，从倾斜点到轿箱对角只有1500mm多点，也就差那么一点点，拆掉电梯上的挡板就能拿进去，但那是不可能的，玻璃是钢化的，不可能再拿回去割掉一点再拿回来，如果重新定做一块工期肯定来不及了，即使工期房东那儿能说过来，但如果返工的损失就有1.磁砖的钱，虽然可能可以白拿几块，但也要自己去跑腿，2.泥工返工的工钱3.木工的工钱，玻璃缩小木工肯定要出力，4.重新做一块12mm厚的钢化玻璃的费用。5.工期延误的责任。分二块拿房东肯定不认可的，电梯里放不进，楼梯又很小，从窗户吊那么大的玻璃风险也高，没办法只有求助玻璃店的伙计从楼梯小心点搬，费用讨价还价后为600元搬到9楼，三个人花了二个多小时满身大汗搬到9楼，笔者还当孙子一样来回收放垫玻璃的木档。还好安全的到达9楼并安装好，万一那么窄的楼梯角碰一下玻璃就有粉碎的危险，担心吊胆的一路给他们强调小心再小心，施工员是不管这事的，因为他当时问过我电梯里能不能拿进去时，我认为没问题，有问题也只有我自己承担了，算是买个教训吧，还好那户磁砖的外块收入平了，也算没什么损失吧。） 　　6.开空调洞、油烟机洞（计入其它工程里或是整个报价的最后几行，最好能分下砖墙与混凝土洞的价格，单价列在那儿，但不要计入费用，以后由施工员根据开孔数算在增减联系单上，但这块千万不要单价列得太高，最好是市场价，虽说没有计入费用，但如果单价太高的话会给客户一种其它地方也高的情况，因为路边或小区附近都有开孔的在那儿守株待兔，万一客户去一问，如果砖墙只要20元的，你预算单上报个30元，客户心理就不爽了，而且最后几行是特别显眼的，以平价或成本价收尾，这份报价就能贴近客户的心。因为空调洞一套房子也就那么几个，如果这块也想宰客户的话，到时可能自己损失的更多，因为客户如果跟你较真起来，够你有得烦了。 　　做预算员和施工员都需要遵循一个法则：舍小求大，从预算员的角度理解就是项目明显的要少算，像背景、造型等因为包含有设计因素的报价相对可以高些，从施工员的角度理解是放弃小利，如客户要局部小调整，或做些小东西，如果成本不高的就爽快答应，无形中也会给客户好感增加合作的流畅性。如果施工员有比设计师还好的头脑（因为目前有些小公司是吸收实习生等经验不多的人画的图）就有很大的发挥余地，有些造型不好看的，做了一部分后停掉，跟客户协商你更好的思路，这部分返工的钱先不要跟客户计较，免费修改，此为放线钓鱼的法则之一。这样客户觉得你讲得有道理，也是为房东制作更好的效果考虑，又不要另收他费用，房东感激都来不及了，肯定通过，这样建立起初步的信任之后，下一步就可以想法增加柜子等了，我以前合作过的一个施工员因为跟客户关系搞好后说服客户在飘窗处加了一排抽屉，上面再贴大理石台面，大理石台面原本预算有的，而那一排三个抽屉他向房东增加了600元，房东还很高兴给他增加了实用空间，也能防止小孩爬到飘窗处增加安全系数，这就是施工员的高明之处。赚别人心甘情愿的钱，自己也心安理得。 　　目前想到的增加项目就以上这些，另外工程量上预算员也有很大的文章可以做，像鞋柜柜门内侧很多装修公司是不做油漆的，但施工中如果做过油漆，一来可以避免偷工减料之嫌，二来可以增加柜门的变形系数，因为二面刷油漆总比一面刷油漆拉力均匀。这样如果预算员算上这部分费用也能创造些利润。 楼层高的房子还可以增加脚手架的费用等等……高明的预算员能根据实际情况无中生有出许多确实存在的预算项目。 论二位小数对心理的影响 　　笔者如今在一家些有些规模的装修公司打工，根据多年的预算和设计经验下来，有一天突然悟出预算数字对客户心理的影响，这可是我的独家秘决，可是我身边的人和预算员都不能理解，特通过此文章介绍给各位从事预算和报价的朋友们，希望对你们有帮助： 　　笔者多年预算谈下来发现这样一种规则，很多客户来看预算总会先看下总造价，然后再听预算员讲解明细项目，因为总报价是客户最关心的事，那如何在总报价上做文章，笔者当年是不在意的，每个小项目加起来是多少就多少，如今我就不会那样了，举列如下： 如果我是客户看到这组数字肯定会觉得很高，我会略微调整如下： 二组相比第一眼感觉是否是下组看起来便宜些？而实际第二组要贵0.23元，但第一眼的感觉确是第二组看起来心理舒服，原因为何，当时我也是把数字当成画来看待得出这样的结果的，以前画静物写生时老师对水果的摆法总是有单个和群体同时在画面中的，而单体显得特别显眼，因为单体在简洁的布面衬托下特别显眼，也是我们写生时要特别画好画仔细的对象。

根据图纸和变更签证单内容对工程量计算书就行了，如果报来的工程量比较不准，你就自己做一遍，让施工队对你的，但是得保证你做的准确率。