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资本化率和折现率的关系是什么?

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解决时间 2021-02-19 05:22
资本化率和折现率的关系是什么?
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折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。资本化率通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。
区别在于未来有限期还是无限期。
折现率不是利率,也不是贴现率。折现率、贴现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。
之所以说折现率不是利率,是因为:①利率是资金的报酬,折现率是管理的报酬。利率只表示资产(资金)本身的获利能力,而与使用条件、占用者和使用途径没有直接联系,折现率则与资产以及所有者使用效果相关。②如果将折现率等同于利率,则将问题过于简单化、片面化了。
之所以说折现率不是贴现率,是因为:
①两者计算过程有所不同。折现率是外加率,是到期后支付利息的比率;而贴现率是内扣率,是预先扣除贴现息后的比率。
② 贴现率主要用于票据承兑贴现之中;而折现率则广泛应用于企业财务管理的各个方面,如筹资决策、投资决策及收益分配等。
要搞清楚折现率的,就必须先从折现开始分析。折现作为一个时间优先的概念,认为收益或利益低于同样的收益或利益,并且随着收益时间向将来的推迟的程度而有系统地降低价值。同时,折现作为一个算术过程,是把一个特定比率应用于一个预期的现金流,从而得出当前的价值。从企业估价的角度来讲,折现率是企业各类收益索偿权持有人要求报酬率的加权平均数,也就是加权平均资本成本;从折现率本身来说,它是一种特定条件下的收益率,说明资产取得该项收益的收益率水平。投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度,都将综合地反映在折现率的确定上。同样的,现金流量会由于折现率的高低不同而使其内在价值出现巨大差异。
资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。后者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率,前者则是把资本投入到不动产所带来的收益率,两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率,因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。否则,投资不就变得太单一、太简单了吗?大家都把钱存入银行生息既省心又安全。从理论上讲,虽然市场竞争者把各行业的年平均利润率趋于一致,但实际并非这么简单,新技术的应用、不同的投资组合、不同的投资领域和投资环境都会产生新的超额利润,因此,不应把资本化率与其它利率(收益率)混同,虽然它们在量上有时可能相等或相近。
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