二手房担保公司怎样运作

南京一处78-80年老房，40平，总高4层，学区房，总价125万，想买但是中介说不能贷款，追问下说可以委托担保公司，做房龄，做层高，要付6000元手续费，另外首付要加到4成。我目前还贷能力没问题，但是首付只能在三成，4成像是一道坎。请教专家，这个所谓担保过程能否更灵活，能否维持4成首付？回答专业追加给分。

首先要有注册资金，不得少于五千万；有相关的业务人员，包括房地产估价师，经纪人，律师等。当然了，必须要有固定的经营场所。不知要成立车贷的担保公司还是购房贷款的担保公司。车贷的就和车行和银行联系，房贷的就和公积金中心，各商业银行，房地产开发企业及各区房产交易所联系，公司具体业务可分为受理、担保、评估、财务、综合、风险、档案、电子信息、代办、经营置换等部门。
　　受理指的接收借款人办件材料，签订担保协议。
　　担保指的是与各银行和公积金中心开展业务联系，共同研究贷款方式及担保业务。
　　评估是指对二手房进行估价，以确定贷款担保的额度，并与开发企业签订合作协议，评估开发企业项目情况及建设手结。
　　财务是指开工资
　　综合是指发劳保用品
　　风险是指日常催收诉讼及执行。
　　档案是指档案
　　电子信息是指局域网系统
　　代办是指为借款人代办产权证及抵押登记。
　　经营置换是指进行房屋吞吐，开展居间服务。

双方签订买卖合同当场交定金 签订合同第二天去房管局调档（是否有查封或者抵押）、去房屋所在地查询房屋是否有户口。

如果需要贷款的就要去找银行办理贷款审批了（如果不贷款就无视这一步）等银行通知过户 过户/打首付 领新证 贷款的还要去办理抵押登记