房屋租赁合同纠纷 咨询律师

本人于09年12月14日租了个套二的房子、租金交了二个月的、付了一个月的押金。15号搬入房子之后、我发现热水器不燃、叫了房东的女娃娃来看、结果发现是个半自动的热水器、需要手动才能打燃。淋浴时发现水很小、因要敢着上班、就将就洗了一下。12月19号接到通知去外地出差、26号回来之后、发现热水器手动也打不燃了、于是打电话给房东、房东星期天下午过来看、然后找了个师傅过来修、修理师傅在的时候、热水器能打燃、淋浴的水也有。到晚上后、我洗澡时、热水器又打不燃了、我打电话给修理的师傅、修理的师傅说、因为白天房东在、不方便说、那个半自动的热水器根本是无法正常用的、第一、浪费气、第二、水会忽冷忽热、第三、气压稍微不够、就不能打燃火。（注：才晓得修理的师傅跟房东是老乡）热水器的情况是、运气好能打燃、但不一会儿、火就熄灭。找房东、房东的意思是叫我自己处理。天天上班都够累的了、还要被这个热水器给折磨死。当时签合同的时候、是签的1年。。我现在想的是、租完这个季度、就不租了。。
想请问的是、我提前两个月给房东说、我不租了。。在法律的角度上来说我是不是存在着违约、是否需要支付违约金·

谢谢···

1、热水器问题构不成解除合同条件；
2、你有权要房东提供适用的热水器；
3、如其拒绝，可以向法院起诉。

如果房东以老房子水压低、热水器无法正常使用为由、拒绝更换热水器、我向法院起诉、起诉的是要终止合同还是让其更换热水器使之能正常的使用。

有权要房东提供适用的热水器；

1、刘将房子转租给张： 　　（1）虽然是事先没有得到你的同意，属于非法转租，按照《合同法》第二百二十四条的规定，你有权解除你与刘某的承租合同、收回房子，同时刘与张的租赁合同也将解除、张的损失向刘主张。 　　（2）但是：你在知道转租一事后没有表示异议、且和张签定了新租赁合同，就说明你认可了刘的转租行为，因此：我认为刘的转租行为有效，在09年6月1日刘的租赁期限到期前：你与刘是直接租赁关系、与张是转租关系；在09年6月1日刘的租赁期限到期后：你与张是直接租赁关系。 　　相关依据： 　　（1）《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 　　2、目前来说，你与张某签定的直接租赁合同是附生效期限合同，还没有到生效日期（因为你们的合同中明确约定了租赁期限是“从09年6月1起租期为3年”），所以：现在你与张某之间处理纠纷，应适用《合同法》中关于转租的规定，仍然是属于你的刘某、张某三人之间的纠纷。 　　3、“我算不算违约呢？”：算违约，但你不是对张某违约，而是对刘某违约，因为： 　　（1）你和刘某在 09年6月1日前是直接租赁关系、和张某是转租关系。 　　（2）你违约，应向刘某承担违约责任（合同中约定地违约金的，赔偿违约金，没有约定违约的直接赔偿实际损失和可预期损失）；刘某向张某承担违约责任。 　　（3）但是，不是你、或刘某承担了违约损失赔偿就可以解除租赁合同的：如果张某不同意解除租赁合同，无论是你、还是刘某、还是将来的买主，都无权解除租赁合同、却的义务继续履行原租赁合同到09年6月1日：09年6月1日后你与张某的合同因为还没有生效，你可以解除。 　　所以：如果你在在09年6月1日前通知张某搬走，张某可以请求法院判令让你或新房主继续履行与刘某的租赁合同、与张的转租合同，直到09年6月1日届满时止，法院很可能会支持张某的主张。 　　依据是： 　　（1）《合同法》第二百二十九条：“ 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。 　　（2）第四十六条： 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 　　4、“张转租之后我没有收取张的任何租金和订金。张的合同有效吗？”： 　　（1）张从刘手里转租后：你没有异议、并以与张某签定合同的形式默认了转租行为：所以，刘与张之间的转不同一般租合同有效。 　　（2）虽然你没有“收取张的任何租金和订金”：但刘收取了张的租金的订金，而刘与张的转租行为已经得到的承认，转租行为有效、张和刘之间的转租合同也有效。 　　5、建议： 　　（1）可以向张说明：张是刘之间的转租合同现在无法解除，即使你将房卖了新房主也无法在09年6月1日前解除，但09年6月1日后你与张的合同却可能不会生效了，张只能再经营几个月，如果他愿意经营这几个月，就由他。如果他不愿意只经营这几个月，可以给他适当补偿后解除合同，让张早作打算。 　　（2）您应将此房在出租的情况告知买主，否则将来您会承担一些责任。 　　6、“用什么方法，能让他离开给我倒房子，提高租金或者别的办法？”： 　　（1）只要张不想离开，无法让他“倒房子”。 　　（2）提高租金？那也是您对刘违约，刘可以追究您的违约责任。 　　（3）别的办法？一是和张说明情况后、晓之利害后协商；二是找到刘将房子转租给张后您不同意的证据（可有您和张后来签定的这合同，很难证明您不知道转租的事、也不同意转租了），请求解除您与刘的租赁合同。 　　个人意见，仅供参考。