真搞不懂，农村拆迁的评估标准都不公开吗？！
- 提问者网友：星軌
- 2021-07-31 07:33
- 五星知识达人网友：孤独的牧羊人
- 2021-07-31 07:52
宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法
第四章 拆迁评估
第三十九条 对被拆迁房屋进行房地产市场价评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质并经市房屋拆迁主管部门备案的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行。申请备案的评估机构的法定代表人应是房地产估价师。评估机构的分公司不得申请备案，不得出具评估报告。
房屋拆迁主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。
房地产市场价评估应遵循公开、公平、公正的原则。
在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与房屋拆迁管理部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人损害另一方当事人的利益。
第四十条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
（一）区位：被拆迁房屋区位基准价以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度，公共事业设施配套状况等区位调节因素。县级以上各级地方人民政府每年应当公布区位基准价，并根据市场情况进行调整；
（二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的以产权档案记录的用途为准。
对产权证书和产权档案记录未标明为经营用房的，但取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的，分别按照经营用房区位价的50%、60%、70%评估；
（三）建筑面积：以房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积为准。房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照合法土地使用面积计算；
（四）装饰装修：装饰装修补偿按房屋拆迁评估技术细则规定计算；
（五）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第四十一条 对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。
评估机构在对被拆迁房屋进行评估时，必须按照市物价部门关于渣土处理收费标准将拆迁工程渣土处理费计入拆迁总费用之中，该费用由拆迁人承担。
第四十二条 拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构作出解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本办法规定的其他评估机构重新评估。
重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担，重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。
允许误差范围为房屋拆迁补偿安置费用的4%.
评估机构应按国家规定标准收取评估费用。
第四十三条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估，未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行评估。
评估机构应当按照评估合同约定的时间和标准完成委托任务，并向委托人出具房地产估价报告，房屋拆迁估价报告必须有注册房地产估价师亲笔签字，并经估价机构盖章。
第五章 罚则
第四十四条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿资金1％以上3％以下的罚款。
拆迁人违反本办法第三十六条第二款的，由市城市管理执法部门依照《江苏省市容与环境管理条例实施办法》予以处罚。
拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿资金3％以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的。
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的。
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十五条 接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务，由房屋拆迁主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。
拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由房屋拆迁主管部门吊销其拆迁上岗证，可以并处一千元以上一万元以下罚款。
第四十六条 承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处以二千元以上三万元以下的罚款；造成伤亡事故的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁主管部门处以五千元以上五万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十八条 县以上地方人民政府房屋拆迁主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，或者核发房屋拆迁许可证及其他批准文件后不履行拆迁管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十九条 在城市规划用地以外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照《宿迁市区房屋拆迁评估技术细则》中三类地区指导价执行。
各县人民政府可根据本办法制定实施细则，并报市房屋拆迁主管部门备案。
第五十条 本办法自2003年2月26日起施行。
第五十一条 2003年1月1日前核发房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原规定执行。2002年2月9日宿迁市人民政府公布的《宿迁市市区房屋拆迁管理暂行办法》和《宿迁市城市房屋拆迁评估管理暂行办法》同时废止。
附件：
宿迁市区房屋拆迁评估技术细则
第一部分 总则
一、本实施细则是根据《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》的基本原则，结合本地实际情况制订。
二、进行市场价评估时，评估机构要遵守职业道德，讲究信誉优质服务，并为其估价结果承担责任。
三、房地产估价遵循公开、公平、公正原则。
四、房屋拆迁评估价格主要由三部分组成：一是房屋用地所处不同区位的价格；二是房屋本身的价格，三是各种相关因素修正后的价值。
房屋的装璜装修不列入房屋评估，单独按定价计算。
五、凡在本细则未作说明的有关内容，可依据相关的法律、法规、规定、规范、标准和《江苏省城市房屋拆迁市场价评估技术导则》执行。
六、2003年1月1日之前领取《拆迁许可证》的项目按原规定执行。
第二部分 住宅房评估
住宅房屋补偿价按房屋重置成新价乘以综合修正率加居住区区位补偿价后，乘以建筑面积计算。
即住宅补偿价=（房屋重置成新价×综合修正率+区位补偿价×区位系数）×合法建筑面积
一、房屋重置成新价按被拆除房屋重置价结合成新确定。
二、区位补偿价等于区位补偿面积乘以区位基准价，区位补偿面积为房屋合法建筑面积，房屋合法建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积按合法土地使用面积计算。区位基准价从《宿迁市住宅房屋拆迁区位基准价格表》中查取，土地使用面积按土地使用证载明的土地面积为准。
三、区位系数是指同一类同一等级区域内，因环境、交通等不同造成价格不同的调节系数。
类 别 居住区自然环境 周边社会人文环境 交通便利程度 商业服务便利程度 学校、幼儿园医院公共事业便利程度 物业管理情况
系 数 ±1% ±2% ±3% ±6% ±3% ±1%
四、综合修正率主要由朝向、通风采光、环境状况等因素构成。
（1）朝向修正：
南北走向 东西走向
-1%——2% 100%
（2）环境修正：±2%（指房屋本身通风、采光、隔音、功能）
第三部分 非住宅房评估
一、临街营业用房评估
临街营业用房拆迁补偿的市场价包含两部分内容，即区位补偿价和房屋补偿价。
即：临街营业用房拆迁补偿价=区位基准价×K1×K2+房屋重置成新价
（一）区位补偿价格=区位基准价×K1×K2
1、区位基准价按临街营业用房区位基准价格表执行。
2、K1：营业用房临街状态调节系数，由营业用房一层临街面宽（开间）与深度（进深）比决定：
（1）小于0.6，调节系数0.85；
（2）大于0.6（含0.6），小于0.8，调节系数0.9；
（3）大于0.8（0.8），小于1，调节系数0.95；
（4）大于1（含1），小于1.2，不作调节；
（5）大于1.2（含1.2），小于1.5，调节系数1.05；
（6）大于1.5（含1.5），调节系数1.1.
3、K2：为临街营业用房邻近较高价街调节系数。
距高价街距离：
（1）0——10米（含10米）调节系数1.12；
（2）10——20米（含20米）调节系数1.07；
（3）20——30米（含30米）调节系数1.03；
4、二层以上营业用房补偿价等于区位补偿基价乘以楼层调节系数，调节系数分别为二层递减40%，二层以上递减55%.
5、营业用房上述区位调整累计不低于居住房补偿标准。
（二）房屋补偿价按拆迁房屋重置价结合成新确定。
二、其它非住宅房评估（含非临街的营业用房，工厂厂房，办公用房），参照《宿迁市区住宅房拆迁区位基准价格表》进行评估。
第四部分 附表
本细则附有下列技术规范，供评估人员参照执行。
1、宿迁市区拆迁房屋重置价格表；
2、宿迁市住宅拆迁区位价格表；
3、宿迁市临街用房拆迁区位基准价格表；
4、房屋直线折旧参数说明表；
5、搬家费、临时安置补助费等指定价标准；
6、房屋拆迁装璜装修及附属设施补偿标准。
宿迁市区房屋重置价格表
单位：元/平方米
类别 等级 结构、装修及设施 重置价格
砖
混
结
构 一
级 套型房，有正规设计图纸，构造柱齐全，空心砖墙，层层圈梁，现浇屋面有保温层、水、电、卫三具齐全，有电话、电视插座。 550
二
级 构造柱齐全，层层圈梁，粘土实心砖墙体，一侧阳台，现浇层面有保温层，水、电设施及卫生间齐全。 500
三
级 层层圈梁，圆孔板屋面或现浇屋面，水、电设施及卫生间三具齐全。 430
四级 圆孔板屋面，地上部分无圈梁，240墙， 2.5米以上。 350
砖
木
结
构 一
级 松木屋架，松木木桁条。细屋面板且整齐，240墙，内外墙抹灰好，带走廊，琉璃瓦。 470
二
级 瓦屋面，较好杂木桁条、木屋架，有屋面板，内外墙抹灰一般，一般作堂屋使用。 420
三
级 水泥或木桁条，柴笆或其它正规屋面，高度在2.5米以上，一般作为偏屋使用。 340
简易
结构 一级 高度2-2.5米，砖墙，简易屋面，杂木或毛竹木桁条 240
二
级 檐高2米以下，石棉瓦屋面，杂木或毛竹桁条，采光通风保养很差 180
注：评估人员可根据房屋现状作适当调整
宿迁市区住宅拆迁区位基准价格表
区 位 范
围 平均区位价
一类 甲 运河路以西，黄河路以东，八一路以南，项王路以北围合的地区 340
乙 一类地区的其它住宅 300
二类 甲 黄河以西、环城西路以东，威海路以北、骆马湖路以南围合的地区 300
乙 二类地区的其它住宅：运河西岸、古黄河东堤脚线外侧20米，（无明显老堤脚的河道从河口向外200米）范围内的住宅 220
三类 甲 环城西路以西，十一支渠以东，古黄河以南，规划区以内的住宅；运河东岸、古黄河北岸、南岸、西岸堤脚线外侧20米（无明显老堤脚的河道口向外200米）范围内的住宅 100
乙 三类地区的其它住宅 40
备注：1、区位基准价由宿迁市人民政府根据市场情况每年公布一次。
2、由于中运河、古黄河城区段承担着城市防洪职能，两河属行洪和蓄洪区，
两河两岸防洪堤外脚线外侧各20米范围以内的区域区位条件较差，对该
区域内的区位比照周边相邻区位降低一个类别（运河东岸降低一个档次）。
宿迁市区临街营业用房拆迁区位基准价格表
单位：元/平方米
区
位 范
围 平均区位价
一类 甲
级 南福路、市府东路、市府路、黄运中路 1410
乙
级 幸福南路、马陵河沿岸、运河路 1060
丙
级 一类地区的其它临街营业用房 660
二类 甲
级 洪泽湖路、西湖路、（至平安大道交叉口东）、发展大道（大连路交叉口以北）、人民大道（大连路交叉以北）、富康大道（大连路交叉口以北）1060
乙
级 平安大道、珠江路（泰山路交叉口与恒山路交叉口之间）、嵩山路（与珠江路交叉口西）710
丙
级 二类地区的其它临街营业用房 460
三类 甲级 双庄乡政府所在地集镇街道 300
乙级 三类地区的其它临街营业用房 110
注：本办法所称临街，是指紧临由市级有权机关命名的街道
房屋直线折旧参数说明表
建筑结构 耐用年限 年折旧率 残值率
砖混结构
一等 非生产用房 50年 1.96%
2%
生产用房 40年 2.45%
受腐蚀的生产用房 30年 3.27%
砖混结构
二等
三等 非生产用房 50年 1.96%
2%
生产用房 40年 2.45%
受腐蚀的生产用房 30年 3.27%
砖木结构
一等 非生产用房 40年 2.35%
6%
生产用房 30年 3.3%
受腐蚀的生产用房 20年 4.7%
砖木结构
二等
砖混四等 非生产用房 40年 2.4%
4%
生产用房 30年 3.2%
受腐蚀的生产用房 20年 4.8%
砖木结构
三等 非生产用房 40年 2.42%
0%
生产用房 30年 3.23%
受腐蚀的生产用房 20年 4.85%
简 易 10年 10%
注：评估人员可以根据房屋保养、使用情况适当调整
搬家费、临时安置补助费等补偿标准
名 称 单 位 补助标准（元）备注
搬家补助费 m2 6 1、提前搬迁奖以告期期限为准；
2、平方米是指被拆迁房屋的合法建筑面积
临时安置补助费 m2 20
提前搬迁奖 元/ m2日 1
电话迁移 门 208
有线电视改线 户 60
空调迁移费 个 200
热水器迁移费 个 200
项目 单位 补助标准（元）备 注
残疾人补助 人 一等 二等 三等 四等 残疾人以民政部门颁发的残疾证为准。
2000 1500 1000 500
宿迁市市区房屋拆迁
装修装璜及附属设施补偿标准
项目 序号 名称类别等级 计量单位 计价单价（元） 备 注
天 花
1 PVC塑料板 平方米 10 含扣板、灯光板、骨架等
2 石膏板 平方米 5
含骨架、油漆等
3 胶合板 平方米 20
4 玻璃板 普通 平方米 15
雕花 平方米 40
5 铝扣板 平方米 25
墙 面
6 墙纸墙布 平方米 5 含底层处理
7 胶合板 普通 平方米 20 含楞木、压条、踢脚板线条、油漆 等
榉木 平方米 25
8 瓷 砖 普通白 平方米 10 含水泥等
普通花 平方米 10
门 窗
9 门 防盗门 简易 平方米 40 补偿后，被拆迁人不得拆卸
中档 平方米 85
10 窗 铝合金 平方米 50 指建筑物以外附加的部分
钢 窗 平方米 40
塑钢窗 平方米 88
11 防盗网 铝合金 平方米 15
钢 质 平方米 15 含油漆
不锈钢 平方米 30
宿迁市市区房屋拆迁装修装璜
及附属设施补偿标准
项目 序号 名称类别等级 计量单位 计价单价 备 注
地 面
12 室外水泥地坪 平方米 5 含垫层
13 塑料地板 平方米 10
14 水磨石 平方米 20 铜嵌条每平方米增加10元
15 釉面砖 平方米 20
16 大理石或花岗岩 平方米 30
17
木地板 普 通 平方米 50 水曲柳、柞木，含楞木、油漆等
中 档 平方米 60 桦木、强化复合地板等，含楞木、油漆等
高 档 平方米 70 山毛榉、榉木、进口木材，含楞木、油漆等
18 围墙 180砖墙 平方米 10
240砖墙 平方米 20
19 阁 楼 平方米 40 正规楞木、阁板、栏杆、有楼梯，可住人，檐高1米以上
宿迁市区区位划分说明
区 类 范 围
一 东至运河、南至杨公路、西到黄河、北至运河
二 东至环城东路、南至环城南路、西至环城西路、北至运河
三 除一、二类地区以外，辐射至规划用地范围80平方公里以内
注：上述地区若无明显界线，均以路、河直线延伸至交叉点为止