广西灵山房地产

灵山县县城房价必降无疑，建议欲购房者最好持币待看一年再后再买！ 我是一个从事房地产相关工作多年的法律工作者，按我多年的经验，灵山县城的房地产已正处在供过于求的状态，且投资价值不大了，近期必跌无疑！建议急着购房的人持币观望一年再决定吧。理由如下： 一、房地产开发用地供过于求。根椐这几年县城的土地供应情况，县政府出卖给开发商和被征地农民但还没有建成房屋出售的土地约有1500多亩。其中竹山园小区有约有350亩，聚龙湾小区（二中后背）有约500亩，长江岭约400亩，还有将军铺约400亩（县政府现在还没卖，县政府很穷，估计今年内会卖的），还有县农贸市场已卖了（三楼以上全是商品房，按规划须建9万平方米的房地产），如按我县县城的平常的建筑密度（30%-50%），平均按六层计算，并且按照目前的国家不允许新开发商口房垂直分户的政策，那这些土地可以建成每套100平方的三房一厅的住宅1。8万套-3万套之间，按平均每户人口3。5人计算，那全部建成房子出售可安住人口6。3万人-10。5万人，而我县县城自建县到现在已有600多年，现在常住人口才不足10万人，相当于再增加60%至一倍的常住人口，所以，按目前我县的经济发展和社会发展情况，三两年内要增加这么多人口来购卖完这些房地产是很难实现的。 二、国家取得土地后必须投入开发不得闲置不动的强制规定，会促使开发商必顺尽快开发。按照目前国家政策，是不允许开发商购买土地后无期限囤积闲置的，对开发商囤积闲置土地的行为，国家是很严格查处的，按法律规定，开发商取得土地后满一年不开发的，国家强制收取按购地款20%的土地闲置费，满二年不开发的无偿收回土地。这些容不得开发商无限期囤积闲置土地的严格规定，使我县上述的土地必须在二年内开发，否则就会被县政府无偿收回的，但未来三两年内，按照当前的房价,是不可能有六万以上人口来灵城购房的. 三、高额的贷款利息和财务费用也会促使开发商必须加紧开发。现在的银行贷款高利率所增加的成本，也会促使开发商尽早开发销售。现在房地产开发贷款年利率近8%，如果加上20%上浮就将高达10%了，迟一年不开发销售，一年就会增加10%这种财务成本，如果囤积二年不开发，加上上面说的须交的闲置费，那所增加的土地成本就将近增加50%了，所以开发商是拖不得的！一定会加紧开发出售的。 四、国家严格压缩贷款规模也会促使开发商加快开发变现还贷。国家为调控过热经济，又把存款准备金不断增加，现在已增到16。5%，预计今年内还要再调高至20%，而房地产贷款又是银行贷款中比例最重的，这样银行就会不得不催促开发商归还贷款，这也会力促开发商抛售房地产来归还贷款，这也会逼开发商尽早把房地产卖出去。 五、对县城在售楼盘，开发商对降价一半还会有30%以上利润赚。县城现在销售中的房地产都是开发商前几年低价取得旧城区土地上开发的，成本很低，即使降价50%，开发商还会有很高的利润率的，比如在原人民旅社土地上开发的，前年已经建成销售，当时的销售价只有每平米1200-1400元，当时这个价格已经赚了50%以上的毛利了（因为是高层建筑，所以当时的平均成本约为每平米800元左右，本文所说的成本都已包括建筑税费和土地成本分滩和有关税费了），但现在在没增加任何成本投入的情况下房价却提到了每平米2000元左右了；灵城镇政府四周的房地产也是这样，前两年每平米销售价才是950元左右（当时每平米平均成本约为550元左右），这个价当时已有80%的利率了，但现在每平米的建筑造价是仅增了约200元即平均成本约为750元左右（已含地价分滩），但每平米房价已增到2000元左右了，所以我县去年的房地产价格猛增一倍多，并不是成本增加造成的，而是由于开发商为暴利而提高的，对06年前取得土地开发的六、七层高的商品房，卖1000元一平米，开发商还有20%以上的利润，所以降价一半，我县的开发商还会有大把利润赚，绝不会亏本。但房地产价格也是个自由的商品市场，价格同由供求关系决定的，供过于求时,开发商即使亏本也会降价卖的。 以上所说的成本没包括道路水沟等公共施施费用,这项费用不同的地方是不一样的,县政府对老城区的公共设施建设已很完善,归开发商的投资很少,每平米房价约分摊120元左,而象竹山园的新开发区,因公共设施费用都是开发商出钱建设,费用就高些,分摊到每平米房价约在于250元以上;.所以新城区开发商赚的钱没有老城区多。 六、全国城市房地价格大幅度降价也会促使我县的房地产降价。深圳是全国房地产价格起落的里程碑，全国的房地产价格都会跟着深圳特区的房地产价格变化而变化，前年下半年开始全国的房地产大幅涨价就是从深圳特区开始的，今年以来的降价也是从深圳特区开始的，这个月（五月）深圳特区的房地产价格已从去年十月份的每平米约17500元左右的平均销售价降到现在的9000元左右，相当于2006年的水平了，降幅达到了50%左右，全国各大城市也跟着不断降价，与去年十月分相比，全国没有一个大中城市降幅低于30%的，但我县的房地产价格不降反升，这是极不正常的。如按最低降幅的30%计，那我县城的房价最多也是每平米1400元左右。 所以，有人提“房地产一升上去了，就降不下来了的，买房可以保值”等等的说法，那是开发商为他们自已的利益而说的，是站不住脚的。 七、从投资收益的情况分析，我县的房地产价格也是虚高很多的，现在的虚高的房地产价格是不宜作出租为目的购买的，而且租房住比买租房住合算得多！如果你想购买一套三房一厅100平米的新商品房来出租，那按现在县城的房价，起码要投资20万以上才可以入党住，但目前的每套租金最多只有3600元一年（旧房租金约为3000元），那你的投资收益率仅仅为1。8%，而没有任何风险的银行年利息却达了4。41%了，所以，如果你有二十万，现在不买房子而是存银行来租房住，那你存银行一年就是8820元，减去一年的租房费3600元（最好的房，二房一厅的年租金是2500左右），那你一年还有5220元纯收益哦，这可够你一家两口一年的菜钱了。如果你用这二十万元去借给别人，那你如按银行的借贷办法（现在国家是鼓励的），借给有房地产抵押的人（最多也是给相当于房地产评估价格的60%），按现在正常贷款利率8%计，那你20万元一年的利息收入就是16000元，减去你租房的租金3600元，那你每年不用干活就有了12400元的纯收入了，可能养一家三四口人了。对那些花三四十万买一块地皮、再花几十万建几层楼来住的平民百姓就更不值得了。 那在我县城，什么样价位的房地产最合理呢？按世界通用的长期投资收益法则，最低年收益率要达到4%以上，这用在炒股上说，就是静态市盈率要在25倍以下最合理，就是说投资上市公司每年所分得的分红加起来要在25年内收回成本；用在房地产投资上就是25购买年，也就是说购买一套房地产用来出租的话，所得租金要在25年内全部收回成本，如按上面所说的每套100平米新房租金3600元计算，最多要在25年内收回成本，那一套房子的价格就是25*3600=90000元，即每平方米最多900元以下销售价才达到市场规律内在要求的合理价位，这也是国家去年下半年以来大力调控房地产市场的原因，所以国家和市场规律都在要求我国的房地产价格回归合理价位(即价值回归)，但没有一两年的时间是很难回归的，这就是我建议欲购房者持币等一两年，没房住先租房住的根本原因。 所以，在当前这个房地产价格严重虚高的情况下，从投资的角度来说，现在不要买房子来出租，租房子住要比购房子住合算非常多！ 综上所述，要在灵城买房的灵山百姓们，如果你们认为我说得有道理，希望对你们的投资决策有所帮助。如有不同意见或认为我写得没有道理，恳请批评指教！谢谢。

摘自： http://blog.sina.com.cn/s/blog_521c6ee601009ezn.htmls 希望对你有些帮助。