二手房交易流程按揭有哪些步骤

二手房交易流程按揭有哪些步骤

一次性付款的二手交易常规程序。签买卖合同，买方支付定金--递件（递交交易申请），买方支付首期房款（一般为房款的30%-50%）--问税、完税、过户，买方支付房款余额，卖方交付房屋--领证。
按揭付款的交易常规流程：签买卖合同，买方支付定金--卖方协助买方签署相关文件，买方申请银行按揭贷款--取得银行同意贷款给买方购房的书面答复--递件，买方支付首期房款（一般是30%或除贷款部分的房款）--问税、完税、过户--领房产证--抵押--领他项权证--银行放款，卖方交付房屋
即使是按常规程序办理，买卖双方都有一定的风险；如果是签合同或递件就付全款，风险就更大。房子再好再便宜，如果风险过大，都是得不偿失的。
原有贷款的房屋，一般有如下的付款方式可适用办理交易。
1）先还款，涂销抵押，后买方按揭付款或一次性付款。
这种方式一般适用于办理买方一次性付款或买方要按揭选择的不是卖方原贷款银行或当地房管局要求交易房屋一定是完全产权不可有他项权人的。
这种做法，常见卖方无力或不愿，而要求买方提前支付部分房款，垫资替卖方提前归还贷款。这种做法风险也是比较大的，主要是怕买方支付房款后到可以完成交易过户期间（此期间，在房管局的登记中，房屋产权仍属卖方），卖方房屋被查封，不可办理交易或因诉讼房屋无法出售给买方，其后，买方不仅不能购买房屋，且无法追回已付款项。如果你是第一次购买二手房或自己对二手房比较陌生或身边没有起码5年以上从业经验的专业经纪人及房地产专业律师从帮你操作的，最好不要采取这种付款方式，哪怕房子再便宜。如果是卖方自己出资提前还款后，递件时付首期房款的，则是按常规流程操作了。
2）转按付款。在当地房管局开设了“带抵押过户”业务的地区、城市，买方是一次性付款且愿意选择卖方原贷款银行进行按揭的，此付款方式为首选这样付款，比卖方没有抵押的房屋交易，风险更低。同时也是二手房交易中，风险最低的交易付款方式）。这种付款方式就是买方、卖方与银行签订三方协议，在房屋仍是在卖方名下抵押给银行的情况下，先过户，然后涂销抵押，最后办理买方抵押的一种方式（房管局称为：带抵押过户，银行称为：按转按）。整个手续的办理，与买方办理按揭购房相似，只是多签署一份“转按协议”。不过，这种付款方式的前提，一定是当地房管局开设了“带抵押过户”业务，及银行开设了“按转按”业务的（一般房管局有带抵押业务的，当地银行通常都有按转按业务）。
3、签协议并不能保证你没有风险。只是，买卖合同里如果对违约责任和违约赔偿签订的明确、情况估计充分的话，一旦纠纷产生诉讼时，对你比较有利而已。
4、房产是否必须在产权清晰（没有抵押、查封、限制交易等情况）时，才可交易的，看你当地房产交易部门的具体规定。
5、买二手房时，要注意的问题很多。最简单的法子是你有一位信得过，而且是具有多年从业经验的房地产经纪人或房地产专业律师的朋友，全程给你做顾问。如果没有，你要注意的问题太多。即使是买一手房，没有房地产方面专业知识，也是风险重重。其实许多购房者都是“勇者无惧”“不知者无惧”的。当然，风险发生的概率也不是很高，所以不幸的人，也还只是少数。你想学习的话，可以多逛逛房地产专业网站、论坛。陌生中介公司和经纪人的话，不能不信，更不能全信。

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向贷款机构申请的贷款。 二手房按揭贷款申请条件 （1）借款人合法的身份证件; （2）借款人经济收入证明或职业证明; （3）借款人家庭户口登记簿; （4）有配偶的借款人需提供夫妻关系证明; （5）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺; （6）所购二手房的房产权利证明; （7）与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号; （8）如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告; （9）所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件; （10）贷款人要求提供的其他文件或资料。 二手房按揭贷款申请材料 （1）买方需要提供的资料 1）身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口） 2）户口本（夫妻双方） 3）婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明） 4）收入证明或偿债能力证明（单位出示） 5）所在单位加盖公章的营业执照副本复印件（单位出示） 6）学历证明（大专以上提供） 7）申请人的贷款银行活期存折 8）银行要求提供的其他材料 （2）卖方需要提供的资料 1）身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口） 2）户口本（夫妻双方） 3）婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明） 4）配偶、共有人同意出售证明（固定格式） 5）房屋产权证 6）出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件 7）银行要求提供的其他材料 二手房按揭贷款额度问题 贷款的最高额度不超过房地产评估机构评估价值或房屋实际交易价格（以较低者为准）的50%。 二手房按揭贷款年限问题 二手房按揭贷款的期限最长不超过15年，且贷款期限与楼龄之和不超过20年。 二手房按揭贷款其他常见问题 （1）二手房住房按揭贷款对年龄与房龄有什么要求？ 年龄在十八周岁以上且住房贷款期限与房龄之和最长不超过35年， 贷款期限加借款人年龄不能超过65岁。 （2）二手房按揭贷款“七步走” 据了解，如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”： 第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。 第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料： 1）身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明； 2）经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越； 3）买卖双方签订的购房协议书； 4）同意以所购房屋作抵押的证明； 5）有不低于购房价款30％的自有资金； 6）贷款银行要求提供的其他文件或材料。 而售房人须提供如下资料： 1）售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明； 2）房屋共有权人同意出售的书面文件；3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件； 4）如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件； 5）保证所售房屋符合上市出售条件的证明。 第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。 第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到泉州房地产交易管理所办理房屋交易手续。 第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。 第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。 （3）如何在二手房按揭贷款中规避交易风险 1）一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。 2）办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。 3）如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。 专业人士指出，为了最大限度地利用资金，建议使用一些银行提供的新业务——“个人住房循环授信”业务，购房者可一次性从该行获得最大30年的循环授信额度，已还的住房贷款本金，无需重新办理抵押手续，可随时再借，解决不时之需。 （4）二手房按揭贷款相关费用和交易费用 1）贷款相关费用包括：评估费、公证费、抵押登记费、保险费等，该费用因各收费单位的标准不同而略有不同； 2）交易费用包括：交易监证费、契税等，这些费用房管部门都有相应的收费标准。 如果需要贷款，推荐易贷中国贷款服务为你解决资金短缺的难题。