关于房贷，利息等的问题，急求30分

关于房贷，利息等的问题，急求30分

摘 要：按揭贷款购房在现代社会中越来越普遍，大部分人都采用等额还款方式，因为它相对于等本还款方式而言具有前期还款压力小的特点。作为借款人，我们必须知道每期还款额为多少，其中本金与利息又分别是多少，是否在我们预期的承受范围内。当国家调整贷款利率时，我们会增加多大的还款压力，新的还款额又如何计算。诸如此类的问题对于非财务专业人士确实很困难。鉴于此，本文介绍三个EXCEL财务函数pmt、ppmt、ipmt在解决上述问题中的应用，简单明了易学，任何非财务专业人员都能轻松掌握。 关键词：等额还款；pmt；ppmt；ipmt 1问题的提出 “按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。 现代社会中，随着居民收入水平的提高以及消费观念的转变，按揭贷款购房、购车孕育而生。按揭贷款的还款方式有两种——等额还款法与等本还款法，目前选用等额还款方式的人比较多，因为它相对于等本还款方式有前期还款压力小的特点，缺点是在前面月份的还款额中，利息所占的比例相对较大，而本金所占的比例相对较小，如果提前还款，会因为支付了更多的利息而“吃亏”。作为借款人，我们必须知道每期需要支付多少本金和利息？每期偿还的金额是否在我们预期的承受能力内？在贷款期内，遇到国家调整贷款利率，如何重新测算每期需要支付多少本金和利息？相比原来还款压力增加多少？诸如此类的问题，对于一些不熟悉财务的专业人士来说，计算确实很困难。这里，笔者介绍三个EXCEL财务函数，它能轻松地解决非财务专业人士在日常经济生活中所碰到的各种按揭还款的计算问题。 2 pmt、ipmt、ppmt函数 Excel提供了非常丰富的各种函数，其中财务函数中的pmt、ipmt、ppmt在按揭还款计算中简单实用。 2.1 pmt函数 Pmt (payment) 函数用来计算等额还款条件下每期应偿还的金额，这部分金额由本金及利息组成。它的基本格式： Pmt (rate，nper，pv，fv，type) 上式中各符号的含义如下： Rate——贷款利率 Nper——总还款期限（number of period） Pv——贷款的本金（present value） fv——贷款的本利和（future value） type——类型，等额还款的实质是各期还款额组合在一起构成年金，当type为0时为普通年金（还款在每期期末）；当type为1时为即付年金（还款在每期期初），EXCEL中默认的type值为0。 例如，Pmt (6.8%/12,120,200000) 表示基于等额还款方式，在月利率为6.8%/12、还款期为120个月、贷款金额为200 000元的条件下每月所需要偿还的金额（包括当期应偿还的本金与利息）。 2.2 ppmt函数 ppmt (principle of payment) 函数用来计算等额还款条件下每期应偿还的本金部分，它的基本格式： Ppmt (rate，per，nper，pv，fv，type) 与Pmt函数相比，ppmt函数多了一个要素——per，per表示目前处在第几个还款期，比如第1个月，第二个月，由于在等额还款方式下虽然每期偿还的总金额（本金+利息）相等，但是各期的本金及利息不相等，随着时间的推移，每期偿还的本金逐渐增加，利息逐渐减少，所以在Ppmt函数中要多一个要素per。 例如，ppmt (6.8%/12,10,120,200000) 表示基于等额还款方式，在月利率为6.8%/12、还款期为120个月、贷款金额为200 000元的条件下第10个月所需要偿还的本金。 2.3 Ipmt函数 Ipmt (interest of payment) 函数用来计算等额还款条件下每期应偿还的利息部分，它的基本格式： Ipmt (rate, per，nper，pv，fv，type) 例如，Ipmt (6.8%/12,10,120,200000) 表示基于等额还款方式，在月利率为6.8%/12、还款期为120个月、贷款金额为200 000元的条件下第10个月所需要偿还的利息。 很显然，上述三者存在这样一个关系： Pmt = Ppmt + Ipmt

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