买房选房必看 这些秘密很多买房人都不知道

买房选房必看 这些秘密很多买房人都不知道

买房时，有一些很冷门的房产知识，很多人都不知道。比如，很多人误以为房产证有自己的名字，房子就是自己的；还有人认为高层住宅居住的户数多，这样平均到每一户的公摊面积就比较小。其实，这些都是误区，我们来看看下面这些。

一、房产证上有你的名字≠房子是你的
在绝大多数购房者看来，如果房产证上加上了自己的名字，那么这个房子肯定是有自己的一份，但其实不是的。
根据有关规定，房产所有权的最高效力来自于房产登记，房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力；未经登记，不发生法律效力。房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
从一纸公文的角度上看，房管局的不动产登记簿上有名字才算数，而另一方面，结婚前买的房子，就算是写了两个人的名字，如果闹上法庭，没有证据能证明你出了钱，写上名字也是白搭的。
二、“阴阳合同”蕴藏三大风险
“阴阳合同”在二手房交易中，已经属于“公开的秘密”。二手房买卖实践中常见的形式为签订两份合同，即就同一套房屋约定两个价格订立两份合同，用约定较低价格的合同办理相关的交易手续，而私底下按照较高价格的约定交易房屋，以逃避国家税收。这样的合同也被叫做“阴阳合同”。
一份为阴合同，一般为买卖双方真实的意思表示，约定了真实的交易价格；一份为阳合同，为了在过户时避税使用，一般其约定的交易价格低于真实的交易价格。买卖双方都有可能成为阴阳合同的受害者，“阴阳”合同蕴藏三大风险。
①对于想偷漏税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的嫌疑。根据偷漏税款数额的大小，要被行政处罚或被追究刑事责任。
②当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间差额较大，相应税费被拉高的问题。
③根据合同法的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人的重大经济损失。
三、买高楼需要负担更多公摊面积
商品房公摊面积主要由两部分组成：其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等，功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；其二，各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。
国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20％－25％左右。
高层公摊面积大的原因
①电梯数量：层数越多，需要的垂直交通面积越大，而这部分面积是参与公摊的。例如：11层以下的楼栋，只需要设一部电梯；12到24层的楼栋就要设两部电梯；而超过24层的楼栋，一般要设三部电梯才能满足垂直交通的需求。多了一台电梯，就多了四米左右的井道公摊和电梯门口的过道，这又造成了公摊的进一步扩大化。
②消防通道面积：高层住户比较多，一旦发生火灾，逃离的人数比较多，因为需要撤离更多的人，所以增加安全通道又有一个走廊面积需要，造成了公摊的进一步扩大化。
高层比低层需要多公摊一个消防通道和一个电梯井道，外加与之配套的走廊，而且高层的承重墙体更厚，需要承受更大的压力，墙壁投影面积的一半也被算进了公摊，所以差距就这么产生了。
（以上回答发布于2017-10-09，当前相关购房政策请以实际为准）
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